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Bauzone am Schwarzsee wird legalisiert

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Das Ortsplanungsdossier ist seit mehreren Jahrzehnten ein Dauerbrenner in Plaffeien. Immer, wenn eine Revision oder Teilrevision kurz vor Abschluss stand, kam etwas dazwischen. So etwa 1997 die Gefahrenkarte als Nachgang der Rutschung Falli Hölli. Diese stufte grosse Teile des Ortsteils Schwarzsee in drei Gefahrenzonen ein. Als Folge davon hat der Kanton Teile der Zonenplanung nicht genehmigt oder die Genehmigung sistiert und die Gemeinde aufgefordert, den Ortsplan noch einmal zu überarbeiten.

Im Zuge dieses Hin und Her ist es zur heute vom Kanton nicht anerkannten Bauzone, beispielsweise im Quartier Gassera, gekommen (die FN berichteten). Diese 49 500 Quadratmeter muss die Gemeinde nun wohl oder übel als «neues» Bauland einzonen – obwohl vier Fünftel davon seit langem überbaut ist (siehe Kasten).

Parallele Verfahren

«Ortsplanung ist kompliziert geworden», sagte Otto Lötscher, Ammann und Präsident der Planungskommission, am Informationsabend vom Montag vor etwa 30 Bürgern. Es sei eine Riesenarbeit, die Flut von Elementen unter einen Hut zu bringen. «Die administrativen Lasten sind überbordend. All die Gesetze und Richtlinien hemmen eine Gemeinde mehr, als dass sie eine gewisse Entwicklung fördern. Es ist zu viel im Detail reguliert.»

Eines dieser Gesetze betrifft das Baulandmoratorium, das Plaffeien zwingt, die Baulandreserven im Lot zu halten. Aktuell hat die Gemeinde 168 000 Quadratmeter Baulandreserven für das Wohnen, 191 000 Quadratmeter sind maximal erlaubt. «Wir haben also nicht eine überdimensionierte Bauzone, die Parzellen liegen aber nicht immer günstig», sagte Ortsplaner Joseph Brügger vom Büro pbplan. An Arbeitszonen hat die Gemeinde eine Reserve von 18 000 Quadratmetern Bauland; zugelassen sind maximal 29 000 Quadratmeter. «Hier haben wir wenig Reserven, da sich ein Grossteil davon in Form von kleinen Parzellen in der Mischzone befinden. Für Neubauten von KMU steht kaum Bauland zur Verfügung.» Um die Baulandbilanz im Gleichgewicht zu halten, nehme Plaffeien sehr viele kleine Gebiete aus der Bauzone heraus. «Es sind über hundert kleine Auszonungen, wohl einmalig für eine Gemeinde», sagte Brügger.

Ungünstige Lagen auszonen

Die Gemeinde hat allen Besitzern von nicht bebauten Baulandparzellen, die mittel- bis langfristig keinen Bauwillen zeigen, eine Auszonung nahegelegt. Das gilt auch für Bauland an steilen Hängen und an Schattenlagen, das von Naturgefahren bedroht oder schlecht erschlossen ist. Im Ortsteil Plaffeien werden so rund 40 000 Quadratmeter ausgezont. Weitere 60 000 Quadratmeter sind in Schwarzsee vorgesehen – etwa Parzellen, die der Gefahrenkarte unterliegen, in Konflikt zu Wald- und Naturschutzperimetern stehen oder zu nah an Gewässern liegen.

Diesen Auszonungen steht eine Reihe von Einzonungen gegenüber. In Plaffeien soll sich das Wohnen in der Bühnimatta weiterentwickeln; dafür sind dort 6500 Quadratmeter vorgesehen. In der Oberi Matta sollen 11 600 Quadratmeter für Bauten von allgemeinem Interesse und Gewerbe ausgeschieden werden. Weiter soll der Camping Füllmattli um 8800 Quadratmeter erweitert werden. Neben der Legalisierung der umstrittenen Bauzone in Schwarzsee will die Gemeinde auch im Gebiet Gypsera 8500 Quadratmeter einzonen, um die bisherige unklare Aufteilung in verschiedene Zonen zu harmonisieren. Weitere 2500 Quadratmeter sind in der Rohrmatta vorgesehen als Bereinigung des geplanten Hochwasserschutzprojekts im Gebiet Burstera, Chretza und Rohrmoos.

So weist die Bauzonenbilanz mit rund 120 000 Quadratmetern Auszonungen und rund 115 000 Quadratmetern Einzonungen eine Reserve von rund 5000 Quadratmetern vor.

Im Richtplan sieht der Gemeinderat vor, den Ortskern von Plaffeien weiter zu stärken, im Gegensatz zu wenig entwickelten peripheren Gebieten. Für Arbeiten und Gewerbe ist die mittel- und langfristige Entwicklung hauptsächlich in der Oberi Matta/Fuhra vorgesehen, wo auch eine Zone von öffentlichem Interesse beziehungsweise eine Anlage von öffentlichem Inte­resse – zum Beispiel für das regionale Schul- und Sportbad – vorgesehen ist. Er sieht auch vor, eine regionale Arbeitszone auszuscheiden.

Das neue Gemeindebaureglement, das mit denen der Fusionspartnergemeinden Oberschrot und Zumholz harmonisiert worden ist, sieht etwa vor, in älteren zentrumsnahen Quartieren in Plaffeien Mehrfamilienhäuser mit maximal sechs Wohnungen zu erlauben, um das verdichtete Bauen zu fördern. Für Schwarzsee ist ein strengeres Baureglement vorgesehen, etwa was die Ausrichtung des Dachfirstes und den Holzanteil an der Fassade betrifft. Dies, um ein einheitliches Ortsbild beizubehalten. Zudem sieht das Reglement eine wesentliche Beschränkung von neuen Zweitwohnungen vor und eine Bestimmung, dass keine reinen Ferienhäuser gebaut werden können.

Der Informationsabend betraf ausschliesslich das Gebiet der ehemaligen Gemeinde Plaffeien. Bei der Fusion 2017 waren die drei Ortsplanungen unterschiedlich weit. Um die Prozesse nicht zu verzögern, hat die neue Gemeinde entschieden, die Ortspläne separat weiterzuführen und sie erst nach der Genehmigung zusammenzuführen. Der überarbeitete Ortsplan Zumholz hat Anfang Jahr aufgelegen, für Oberschrot läuft die Auflage noch wenige Tage, und die Ortsplanung für die Ortsteile Plaffeien und Schwarzsee soll Ende Monat erfolgen.

Bauzone Schwarzsee

Gemeinde beisst in den sauren Apfel

Jahrelang war die Gemeinde Plaffeien davon ausge­gangen, dass sie im Quartier Gassera sowie in den Gebieten Burstera, Röhrli und Gerendacherli in Schwarzsee über rechtskräftige Bauzonen verfügt. Bei der Vorprüfung der Ortsplanungsrevision kam aber zutage, dass der Kanton diese Gebiete als Neueinzonungen einstuft. Die kantonalen Ämter stützen sich darauf, dass für Schwarzsee seit 1997 keine Änderungen im Zonenplan mehr genehmigt wurden. Damals hat der Kanton wegen des Batgliss-Berichts Teile des Baugebietes nicht genehmigt oder die Genehmigung sistiert. Weil die erneute Ortsplanüberarbeitung Zeit brauchte, sind gewisse Überbauungen nach dem Prinzip «Vorwirkung der Pläne» bewilligt worden. Im neuen Raumplanungsgesetz ist diese Regelung aber für Einzonungen nicht mehr anwendbar, und der Kanton beurteilt die Sachlage anders.

Wie nun bekannt wurde, verzichtet der Gemeinderat darauf, den Rechtsweg zu beschreiten, weil dies das Genehmigungsverfahren verzögern würde. «Weil wir die Flächen anderswo kompensieren können, beisst die Gemeinde in den sauren Apfel», umschrieb Ortsplaner Joseph Brügger die Situation. «Wir sehen keinen anderen Weg», ergänzte Ammann Otto Lötscher. Die Verhandlungen mit dem Kanton hätten gezeigt, dass dieser nicht bereit sei, den vorhandenen Interpretationsspielraum in den gesetzlichen Bestimmungen auszunutzen. Die Gemeinde erwartet vom Kanton jedoch ein Entgegenkommen in Bezug auf die Mehrwertabschöpfung: Auf neu eingezonten Parzellen können die Behörden neuerdings 20 Prozent des Landwertes einziehen. In diesem Falle müssten also Landbesitzer den Mehrwert abgeben, der rückwirkend vor Jahren entstanden ist. «Da werden wir mit dem Kanton noch verhandeln müssen», so Otto Lötscher.

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«Es sind über hundert kleine Auszonungen, wohl einmalig für eine Gemeinde.»

Joseph Brügger

Ortsplaner

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