Die Halter AG will auf der Butte de Pérolles in Freiburg, gegenüber dem Konzertlokal Fri-Son, Wohnungen für Studierende bauen. Gegen die dafür nötige Änderung des Detailbebauungsplans hat das Fri-Son Einsprache erhoben. Auch eine Schlichtungssitzung führte nicht zu einer Einigung: Ende September schlug das Fri-Son öffentlich Alarm, heute lädt es zur Mobilisierungsfeier. Vor diesem Anlass haben die FN beide Parteien–Fri-Son-Vorstandsmitglied Florian Eitel und Giancarlo Perotto von Halter–an einen Tisch geholt.
Giancarlo Perotto, warum wollen Sie neben dem Fri-Son bauen?
Giancarlo Perotto:Es ist eine allgemeine Zielsetzung des neuen Raumplanungsgesetzes, nach innen zu verdichten. Der aktuell gültige Detailbebauungsplan sieht für diese Fläche eine Mischzone vor, lässt also Büros und Wohnen als Nutzung zu. Wir möchten aber vor allem Wohnungen bauen, deshalb braucht es die Änderung des Detailbebauungsplans.
Florian Eitel, warum wollen Sie die Bauten verhindern?
Florian Eitel:Es geht hier um unsere Existenz. Wir wissen, was der Betrieb eines Konzertlokals bedeutet. Und dies ist nicht kompatibel mit 300 Mietern, die nur wenige Meter von der Tür wohnen. Wir befürchten Lärmbeschwerden, die zu Auflagen, Einschränkungen des Betriebs führen und schliesslich unsere Aktivität verunmöglichen würden.
Ist dies nicht etwas Panikmache auf Vorrat?
Eitel:Nein. Ich kenne genügend Konzertlokale, bei denen es ähnliche Probleme gegeben hat und die wegen Lärmbeschwerden von Nachbarn schliessen mussten. Ein einziger Anwohner kann die ganze Sache ins Rollen bringen.
Perotto:Diese Sorge kann ich nicht ganz nachvollziehen.
Warum nicht?
Perotto: Unser Anliegen ist es, ein lebendiges Quartier zu entwickeln. Uns ist bewusst, dass wir dabei auf die bestehende Nutzung eingehen müssen. Das Fri-Son trägt zu einem solchen lebendigen Quartier bei und darum wollen wir, dass das Fri-Son bleibt. Deshalb bauen wir auch keine Eigenheime für Familien, sondern Wohnungen für Studierende – also unter anderem das Zielpublikum des Fri-Son.
Aber auch Studenten wollen manchmal früh ins Bett. Wie können Sie garantieren, dass diese trotz Konzert schlafen können?
Perotto:Jeder reagiert anders auf Lärm, Garantien können wir keine geben. Aber wir haben Erfahrung mit Neubauten an lärmbelasteten Standorten. Die Lärmschutzvorschriften werden wir einhalten. Die grössten Schallemissionen des Fri-Son würden auf die Front der Gebäude prallen, seitlich nehmen sie bereits ab. Deshalb haben wir darauf geachtet, dass alle Schlafzimmer seitlich orientiert sind. Und dort haben wir Fenster mit Festverglasung sowie einem Lüftungsflügel mit vorgesetzten Schalldämmmassnahmen. Zudem veranstaltet Fri-Son ja nicht jeden Abend ein Konzert, und die Semester dauern jeweils nur einige Monate.
Florian Eitel, Sie schütteln den Kopf.
Eitel: Es ist ein Trugschluss, zu glauben, dass Studenten per se Fri-Son-begeistert sind und dass sie alle wissen, auf was sie sich einlassen, wenn sie neben das Konzertlokal ziehen. Wir haben 150 bis 200 Veranstaltungen pro Jahr, oft unter der Woche. Und diese finden von September bis Juni, also während der Semester statt. Im Januar und im Sommer, wenn die Studenten weg sind, machen wir Pause. Es reicht, wenn sich ein einziger Student beschwert. Und sobald wir den Betrieb zeitlich einschränken müssen, ist unser Tod längerfristig programmiert.
Gäbe es für Sie denn einen annehmbaren Kompromiss?
Eitel:Damit eine solche Mischnutzung funktioniert, braucht es eine durchdachte Raumplanung. Es ist nicht so, dass wir uns gegen alle Bauten wehren. Das Fri-Son hat sich bisher stets dem Wandel im Quartier angepasst, indem wir in die Isolation investiert, das Äussere des Gebäudes angepasst und 2002/03 den Eingangsbereich zur Butte hin verlegt haben. Die Behörden, mit denen wir bisher sehr guten Kontakt hatten, haben stets beteuert, diese werde nicht überbaut, und wenn, dann mit Büros. Damit oder auch mit einer Hochschule hätten wir leben können, denn tagsüber gehen vom Fri-Son keine Emissionen aus. Die Emissionen gehen im Grunde lediglich von den Veranstaltungsbesuchern aus, die ständig ein und aus gehen und nach dem Konzert noch stehen bleiben. Und dies lässt sich nicht kontrollieren.
Wäre der Bau von Büros für Halter denkbar?
Perotto:Nein. Wir haben die Situation analysiert: Viele Gewerbeflächen in der Stadt stehen leer, dafür besteht keine Nachfrage.
Eitel: Ich kann ja verstehen, dass Sie nicht etwas bauen wollen, das nicht genutzt wird. Das Problem ist aber, dass die Wohnungen unsere Existenz bedrohen.
Perotto:Dies glaube ich nicht. Fakt ist, dass das Gelände bereits Bauzone ist. Oben auf der Butte lässt sich bereits jetzt eine Wohnnutzung realisieren. Früher oder später wird dort jemand bauen – egal ob wir oder jemand anderes.
Eitel: Das stimmt, der grösste Fehler ist passiert, als die Stadt vor gut zehn Jahren, nachdem wir den Eingang zur Butte hin verlegt hatten, die Umzonung dieser Fläche vorgenommen hat, ohne uns darüber zu informieren. Dieser Entscheid war nicht durchdacht, es fehlte an Weitsicht. Das hätte die Stadt nie tun sollen.
Perotto: Dies mag sein. Aber der Entscheid ist gefallen. Deshalb bin ich erstaunt, dass Fri-Son sich so gegen unser Projekt, das auf die besondere Situation eingeht, sträubt. Oben auf der Butte könnten wir bereits jetzt ohne Änderung des Detailbebauungsplans Wohnungen erstellen. An dieser Lage wären es aber mit Sicherheit nicht Studentenwohnungen, sondern wahrscheinlich Eigenheime. Und wenn jemand eine Wohnung kauft, dann will er dort bleiben und kämpft für seine Ruhe. In diesem Fall kann ich garantieren, dass die Wahrscheinlichkeit von Beschwerden viel höher sein wird. Studierende hingegen werden einfach umziehen, wenn es ihnen zu laut ist. Es stimmt zwar, dass eine einzelne Beschwerde reichen kann, um den Prozess ins Rollen zu bringen. Diese kann aber auch von heutigen Anwohnern und möglichen zukünftigen Büromietern kommen.
Das Konfliktpotenzial besteht aber auch bei Studenten. Versprühen Sie da nicht Zweckoptimismus?
Perotto:Nein. Würden wir Eigentumswohnungen bauen, dann wäre es Zweckoptimismus. Aber wir wollen, dass das Fri-Son bleibt, und ich bin wirklich davon überzeugt, dass die Studentenwohnungen und das Fri-Son koexistieren können.
Eitel: Werden die Wohnungen gebaut und Sie behalten recht, wäre dies eine Win-Win-Situation. Wenn nicht, sind Sie dennoch fein raus und können aus den Studentenwohnungen Profit schlagen. Wir hingegen wären die Leidtragenden. Wir wollen einfach, dass sich die Behörden bewusst sind, was sie aufs Spiel setzen. Ob das Fri-Son gefährdet werden soll oder nicht, ist nun ein politischer Entscheid. Der Ball liegt bei der Stadt.
In den 30 Jahren, in denen das Fri-Son im Perolles-Quartier ist, hat sich dieses stark verändert – und wird es weiter tun. Passt das Fri-Son noch dorthin oder wäre es nicht besser, sich nach einem neuen Standort umzusehen?
Eitel: Natürlich machen wir uns ständig Gedanken über die Zukunft. Deshalb haben wir unser Dossier auch bei der Blue Factory eingereicht. Dies wäre ein Ort gewesen, der zentral liegt, aber nicht direkt von Wohnhäusern umgeben ist. Die in Aussicht gestellten Mietpreise lagen aber völlig ausser Reichweite. Eine andere Option gibt es momentan nicht. Da wir viele Besucher haben, die mit dem Zug anreisen, müssen wir nahe vom Bahnhof sein. Ein abgelegenes Industriegebäude kommt deshalb nicht infrage. Zudem ist ein Konzertlokal mit Emotionen verbunden. Dieses kann man nicht wie etwa eine Starbucks-Filiale beliebig verlegen.
Perotto: Dies fände ich auch schade. Das Fri-Son ist wichtig für das Stadtleben und soll dort bleiben, wo es ist. Die Stadt braucht aber auch Wohnungen für Studierende.
Der städtische Baudirektor Jean Bourgknecht wollte sich nicht zum laufenden Verfahren äussern. Was würde es–auch finanziell–für Halter bedeuten, wenn die Stadt die Einsprache von Fri-Son gutheissen würde?
Perotto:Wir haben das Land gekauft, schon einiges an Arbeit in das Projekt gesteckt und würden sicher auch Geld verlieren. Am meisten verlieren würde aber die Stadt. Und ich finde, sie sollte nicht zwischen Kultur und Studentenwohnungen entscheiden müssen, sondern kann beides haben.
Würde denn das Fri-Son die Einsprache weiterziehen, wenn die Stadt sie ablehnen würde?
Eitel: Dies werden wir besprechen, falls es dazu kommt.
Giancarlo Perotto.Florian Eitel.
Rechtslage: «Braucht sorgfältige Abklärungen»
W ie sieht die Rechtslage im Konflikt zwischen dem Konzertlokal Fri-Son und der Baufirma Halter AG, die auf der Butte de Pérolles in Freiburg Wohnungen bauen will, aus? Die FN haben Bernhard Waldmann, Rechtsprofessor an der Universität Freiburg, diese Frage gestellt. Er kenne das Dossier nicht, schickt Waldmann voraus. Spezifische Aussagen könne er deshalb nicht machen. Grundsätzlich seien ein Konzertlokal und Wohnungen nebeneinander «nicht von vornherein inkompatibel», sagt Bernhard Waldmann. Jedoch könne er auch die Befürchtungen des Fri-Son nachvollziehen. «Es braucht deshalb jetzt sorgfältige Abklärungen, damit es später nicht zu Nutzungskonflikten kommt.»
Zwei Gesetze seien bezüglich der Nutzung wichtig. Zum einen das Raumplanungsgesetz. «Demnach ist die Planung so zu gestalten, dass Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen möglichst verschont werden.» Gerade in dicht besiedelten Gebieten wie Städten sei dies aber nicht immer möglich. Das zweite wichtige Regelwerk ist das Um weltschutzgesetz. Dieses schreibe vor, dass Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt werden, «wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden». Während etwa für Strassenlärm amtliche Grenzwerte bestünden, gebe es für den Betriebslärm eines Konzertlokals nur private Richtlinien, welche die Behörden für die Würdigung der Lärmsituation heranziehen könnten. Erforderlich sei eine Einzelfallbeurteilung, welche unter anderem den Charakter des Lärms, den Zeitpunkt und die Lärmempfindlichkeit einbeziehe. «Eine völlig objektive Beurteilung von Lärmeinwirkungen ist nicht immer möglich, da Lärm von allen anders wahrgenommen wird.»
Wichtig sei nun, dass die Stadt Freiburg abkläre, wie stark das Gebiet, in dem die Wohnungen entstehen sollen, lärmbelastet sei. Werde das Areal als nicht übermässig lärmbelastet beurteilt, habe das Fri-Son damit bei allfälligen späteren Lärmbeschwerden etwas in der Hand. Zeigten die Messungen hingegen Überschreitungen, bräuchte es eine zweckmässige Anordnung der Wohnräume oder passive Schallschutzmassnahmen wie etwa spezielles Material für die Fenster. Letztlich sei es an der Stadt, die Lage zu überprüfen, Prognosen zur Lärmbelastung und möglichen Konflikten zu machen, die Interessen abzuwägen und schliesslich zu entscheiden.
Klar ist für Waldmann: «Sind die Häuser erst einmal gebaut und gibt es Beschwerden, spielt es grundsätzlich keine Rolle mehr, wer zuerst dort war.» Das Argument, die Bewohner hätten gewusst, auf was sie sich einliessen, zähle nicht. Auch ein Hinweis auf das Konzertlokal im Mietvertrag – wie Halter dies vorgeschlagen hatte – könne das Fri-Son nicht vor Beschwerden schützen. «Damit kann der Vermieter sich selbst schützen, aber nicht die lärmschutzrechtliche Situation aushebeln.» rb
