Das revidierte Raumplanungsgesetz zwingt die Gemeinde Jaun, rund 85 Prozent ihres ursprünglichen Baulands auszuzonen. Dafür hat sie bis Mai 2022 Zeit. Entschädigungen sind kaum vorgesehen.
Seit 2014 gilt in der Schweiz das revidierte Raumplanungsgesetz. Damit soll die Zersiedelung eingedämmt und das Kulturland besser geschützt werden. Die Gemeinden werden verpflichtet, ihre Bauzonen so auszurichten, dass sie nur noch den erwarteten Bedarf für die nächsten 15 Jahren abdecken.
Sind mehr Flächen vorhanden, als voraussichtlich benötigt werden, müssen diese zwingend ausgezont werden. Von allen Freiburger Gemeinden verfügte das Greyerzer Bergdorf Jaun Ende 2017 über die grössten Baulandreserven – circa 130‘000 Quadratmeter. Der jährliche Baulandbedarf liegt in Jaun im Schnitt bei etwas über 1000 Quadratmeter. Zuzüglich einer Toleranz von 10 Prozent dürfen in Zukunft also noch rund 20’000 Quadratmeter eingezont bleiben.
85 Prozent werden ausgezont
In einem ersten Schritt hatte die Gemeinde 2018 schon 46‘ 000 Quadratmeter Bauland in Landwirtschaftsland umgewandelt. Für die restlichen 64’000 Quadratmeter drängt die Zeit: Die Übergangsfrist läuft im Mai 2022 ab. Danach würde der Freiburger Staatsrat entscheiden, wo in Jaun künftig noch gebaut werden darf.
Nach zweijährigen Planungsarbeiten informierte Ammann Jochen Mooser am Samstag die Einwohnerinnen und Einwohner über den erstellten Auszonungsplan. «Von der Auszonung sind 60 Parzellen betroffen. 30 Parzellen verbleiben in der Bauzone», sagte Mooser. Der Auszonungsplan wird öffentlich aufgelegt. Um die Umzonung zu ermöglichen, werden gleichzeitig alle noch gültigen Detailbebauungspläne und Detailerschliessungspläne aufgehoben.
Kaum Entschädigungszahlungen
Ammann Mooser glaubt, dass es in den meisten Fällen wohl keine Entschädigung geben wird für die Umzonung. Wer damit nicht einverstanden ist, der kann laut Raumplanungsgesetz innert 30 Tagen beim Enteignungsgericht ein Entschädigungsgesuch stellen. Zum Vergleich: Bauland kostet in Jaun pro Quadratmeter rund 50 Franken; landwirtschaftlicher Boden weniger als 2 Franken.
Um die Abwasserreinigungsanlage (ARA) zu finanzieren, wurden vor 30 Jahren für alle unbebauten Flächen ARA-Anschlussgebühren kassiert. «Die Gemeinde will wenigstens dafür sorgen, dass die von Rückzonungen betroffenen Landbesitzer ihre bezahlten ARA-Gebühren zurückerhalten», sagte Mooser. Pro Quadratmeter Bodenfläche macht dies rund 2.40 Franken aus.
Bauland muss innerhalb von 15 Jahren überbaut werden
Wer sein Bauland verlieren wird, darf die Hoffnung aber nicht ganz aufgeben. Rund 60 Prozent der umgezonten Parzellen werden in den Richtplan übernommen. Die im Richtplan vorgesehenen Flächen können in einer der alle 15 Jahren durchgeführten Ortsplanungsrevisionen wieder eingezont werden. Allerdings sind die Kriterien sehr streng: Rück-Einzonungen sind nur möglich, wenn die verbliebenen 20‘000 Quadratmeter Bauland in den nächsten Jahren auch verbaut werden. Somit sind alle Baulandbesitzer in der Pflicht, das eingezonte Bauland selbst zu bebauen oder dem freien Markt zur Verfügung zu stellen.
«Nach aktuellem Stand werden in der nächsten Baulandrevision noch weniger Bauparzellen bestehen können», glaubt Mooser. Jaun liegt etwas abgelegen und hat kein dichtes ÖV-Netz. Deshalb erhält es im kantonalen Richtplan die tiefste Siedlungspriorität 4. Dies hat zur Folge, dass in Zukunft die Bauzonen höchstens um 1,5 Hektare erweitert werden dürfen. Und dies auch nur dann, wenn die nicht überbauten Flächen auf höchstens 0,5 Hektar zusammenschrumpfen.
Fakten
Kriterien für die Auszonung
Von den circa 130‘000 Quadratmetern unbebaute Fläche in den Wohnzonen, über welche die Gemeinde Jaun Ende 2017 noch verfügte, müssen wegen des Raumplanungsgesetzes bis im Mai 2022 rund 110‘000 Quadratmeter ausgezont werden. In Zusammenarbeit mit einem Ingenieurbüro hat sich die Planungskommission der Gemeinde an folgenden Auszonungskriterien orientiert: Es handelt sich um eine unüberbaubare Fläche. Das Grundstück ist Naturgefahren ausgesetzt. Beispielsweise kann der Gewässerabstand nicht eingehalten werden oder die vorgeschriebenen 20 Meter Mindestabstand zum Wald sind nicht vorhanden. Ein anderer Grund kann die Topografie sein, beispielsweise eine extreme Hanglage. Unerschlossene oder nur teilerschlossene Parzellen werden ebenfalls ausgezont. Grosse Baulandreserven und grosse Restflächen sind ein weiterer Grund. Sehr wichtig ist die Lage: Wie nahe beim Ortskern liegt die Parzelle? Wie gut ist sie durch öffentliche Verkehrsmittel erschlossen? Auch der Baulandhortung soll ein Riegel geschoben werden. Am einfachsten ist es, wenn der Besitzer selbst vorschlägt, seine Parzelle umzuzonen.
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