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Dringend gesucht: Finanzstarker Investor

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Dem Hotel Kaiseregg an der Strasse von Plaffeien nach Schwarzsee ist anzusehen, dass es die besten Jahre hinter sich hat. Die Fassade des markanten Gebäudes ist verwittert, die Farbe ist an vielen Stellen abgeblättert. Schon seit sieben Jahren steht der ehemalige Familienbetrieb leer und ist stark sanierungsbedürftig. Der Besitzer will das Gebäude deshalb abreissen, um auf der Parzelle zehn Wohnungen und Geschäftsräume zu erstellen. Die Gemeinde steht diesem Vorhaben positiv gegenüber (siehe Kasten).

Das Ganze hat aber einen Haken: Das Gebäude ist im Inventar der schützenswerten Kulturgüter in der Kategorie C eingeteilt. Das heisst, dass es weder abgebrochen werden darf, noch darf das äussere Erscheinungsbild bei Umbauten verändert werden.

Theoretisch könnte das Gebäude im Rahmen der Ortsplanungsrevision aus dem Schutzverzeichnis gestrichen werden. Das Amt für Kulturgüter hat jedoch schon jetzt angekündigt, dass das Gebäude im Rahmen dieses Verfahrens nicht etwa abgewertet, sondern sogar aufgewertet werden soll: Es soll in die Kategorie B eingestuft werden. Das hiesse dann, dass bei einer Sanierung auch der Innenausbau stilgerecht geschehen müsste.

Prägende Erscheinung

«Das Gebäude wurde im vor 100 Jahren typischen Heimatstil gebaut», erklärt Stanislas Rück, Vorsteher des Amtes für Kulturgüter. Es sei in der gleichen Zeit entstanden, als die Häuser von Plaffeien und Oberschrot nach dem Dorfbrand von 1906 wiederaufgebaut worden sind. «Es befindet sich zwar ausserhalb der Kernzone von Plaffeien, schliesst aber die Perspektive der Hauptstrasse ab», sagt er.

Der Landgasthof sei ein markanter Bau an einem prominenten Platz und durch seine prägende Erscheinung schützenswert. Auch wenn die Bauten in der Nachbarschaft mittlerweile das Erscheinungsbild störten, so verfüge das Hotel Kaiseregg immer noch über einen starken Charakter. Früher habe man die Heimatstil-Gebäude anders gewichtet, sagt Stanislas Rück. «Heute wird ihr Wert viel höher eingestuft.» Er habe Verständnis für die Lage des Besitzers. Doch sei es nicht Aufgabe des Kulturgüteramtes, wirtschaftliche Überlegungen stärker zu gewichten als Schutzanliegen.

Einige Überraschungen

Der Besitzer des Gebäudes, Antonio Manuel Moreira, ist in einer Zwickmühle. Der im Bausektor Tätige hat mit dem Hotel Kaiseregg in den letzten Jahren schon ein paar Überraschungen erlebt: Er kaufte das Gebäude 2009 von der Familie Zbinden, die den Gastbetrieb zuvor während vieler Jahrzehnten geführt hatte. Sein Plan war, das Restaurant im Erdgeschoss zu behalten und in den oberen Geschossen vier Wohnungen zu bauen. Ein Planungsbüro hat die Umbaukosten auf rund 600 000 Franken geschätzt. Die Gemeinde hat die Baubewilligung im Juni 2010 erteilt.

Dann das böse Erwachen: Die Detailberechnung für den Umbau ergab einen ganz anderen Investitionsbedarf. Rund 2,5 Millionen Franken wären nötig gewesen–ein Betrag, den der Eigentümer nicht aufbringen kann. Deshalb änderte Antonio Manuel Moreira seine Pläne in einen Neubau und beantragte der Gemeinde, das Gebäude aus dem Verzeichnis der schützenswerten Gebäude herauszunehmen.

Besitzer will verkaufen

Momentan ist das Gebäude für Antonio Manuel Moreira ein Verlustgeschäft. Er hat für Kauf und Folgekosten bisher rund 800 000 Franken investiert. Jährlich steckt er für Hypothekarzinsen, Strom, Versicherungen rund 45 000 Franken in das Hotel Kaiseregg. «Die Lage ist für den Eigentümer nicht sehr glücklich», sagt Josef Raemy von der Immobilienverwaltung Gerama AG, die seit 2013 ein Beratungsmandat für den Besitzer übernommen hat. Dieser möchte das Gebäude verkaufen, was angesichts der Ausgangslage nicht einfach ist.

 Dringender Appell

Das Amt für Kulturgüter wäre mit dem ersten Baugesuch einverstanden gewesen und hofft, dass sich auch in Zukunft eine Lösung in Richtung Erhalt des Gebäudes ergibt. «In diesem Sinne ist dies ein Aufruf an die Öffentlichkeit», erklärt Stanislas Rück. Er hoffe, dass sich ein Nutzer findet, der das Gebäude übernimmt, bereit ist zu investieren und etwas daraus mache, was auch rentiert. «Schauen wir, ob es in der Bevölkerung jemanden mit Goodwill für das Kaiseregg gibt.» Ein stilgerechter Umbau sei subventionsberechtigt. Er könnte sich auch gut eine halb-öffentliche Nutzung vorstellen: ein Dienstleistungsbetrieb im Bereich Gesundheit, Kinderbetreuung oder Ähnlichem. «Ich bin mir aber bewusst, dass es schwierig wird, sagt der Vorsteher des Kulturgüteramtes.

Plaffeien: «Wir befürchten, dass aus dem Hotel Kaiseregg eine Bauruine entsteht»

F ür die Gemeinde Plaffeien hat die weitere Nutzung des Kaiseregg als Hotel und Restaurant keine Priorität, wie Ammann Otto Lötscher erklärt. «Es gibt im Dorfzentrum bereits Gastbetriebe mit Hotelbetten», sagt er. Die Gemeinde hat sich für den Abriss des alten Gebäudes ausgesprochen, nachdem das erste Projekt mit dem Erhalt des Restaurants gescheitert war. Der Ammann weist darauf hin, dass sich die Liegenschaft nicht im ISOS-Perimeter der schützenswerten Ortsbilder befindet wie der Ortskern von Plaffeien.

Die Umzonung von einer Hotel- in eine Mischzone Wohnen/Gewerbe hat der Gemeinderat bereits 2009 bewilligt – dies auch, weil die Liegenschaft für eine verdichtete Wohnnutzung gut gelegen ist und so die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen gedeckt würde. «Die Leute fragen sich, was mit dem Gebäude passiert beziehungsweise warum nichts passiert», sagt Otto Lötscher.

«Hirschen» verkauft

«Ich verliere nie die Hoffnung», antwortet der Syndic auf die Frage, wie realistisch er die Chancen einschätzt, einen Investor zu finden. Für die Gemeinde sei ein Engagement für die Rettung des Hotels Kaiseregg finanziell nicht tragbar. «Wir haben aus wirtschaftlichen Gründen vor einigen Jahren bereits den Gasthof Hirschen verkauft», ruft er in Erinnerung.

Die Ortsplanung von Plaffeien ist in der Revision. Lötscher schätzt, dass sie in einem halben Jahr in die Vorprüfung geht. Sollte bis dann kein Käufer für das Hotel Kaiseregg gefunden sein, wird das Amt für Kulturgüter erneut über den Antrag befinden müssen, den Schutz aufzuheben.

Gar kein Verständnis hat die Gemeinde, dass der Schutzwert erhöht werden soll. Die einschränkenden Vorschriften seien der Grund, warum Umbau- und Sanierungsvorhaben scheitern, heisst es in der Stellungnahme. «Sollten am Gebäude noch längere Zeit keine Arbeiten vorgenommen werden, ist zu befürchten, dass mittel- bis langfristig eine Bauruine entsteht.» im

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