Tiefer Zins und null Risiko – davon träumen wahrscheinlich alle Wohneigentümer. Mit einer Festhypothek können sie ihre Kosten genau budgetieren – andererseits ist eine Geldmarkthypothek günstiger und flexibler. Bei der Wahl des geeigneten Hypothekenmodells spielt das Verständnis des eigenen Risikoprofils eine zentrale Rolle.
Wer auf Budgetsicherheit bedacht ist und darauf nicht verzichten kann oder will, ist mit einer Festhypothek unabhängig vom gegenwärtigen Zinsniveau gut bedient. Wer gewisse Schwankungen der monatlichen Belastungen tragen kann, sollte die Hypothekenwahl vom Zinsniveau und von den Zinserwartungen abhängig machen und darauf basierend die für ihn günstigste Hypothek auswählen.
Vorteile von Libor-Hypotheken
Geldmarkthypotheken, auch Libor-Hypotheken genannt, sind Festhypotheken mit ganz kurzen Laufzeiten von einigen Monaten. Die Zinsgestaltung ist bei diesem Modell transparent und marktgerecht. Der Zinssatz richtet sich nach dem Libor (Abkürzung für London Interbank Offered Rate). Der Libor ist der Zinssatz, zu dem sich Banken auf dem europäischen Geldmarkt für eine Laufzeit von bis zu zwölf Monaten gegenseitig Geld ausleihen. Der Libor schwankt, sowohl nach oben aber auch nach unten. Er liegt meistens unter dem Zinssatz für feste Hypotheken, kann aber auch darüber steigen.
Mit einer Geldmarkthypothek profitiert der Wohneigentümer vor allem bei sinkenden oder konstant tiefen Zinsen. In den letzten zehn Jahren war dieses Modell günstiger als Festhypotheken. Die Geldmarkthypotheken sind geeignet für diejenigen, die glauben, dass die kurzfristigen Zinsen tief bleiben werden.
Gefahr raschen Zinsanstiegs
Geldmarkthypotheken bergen jedoch die Gefahr eines raschen Zinsanstiegs. Wenn die Zinsen ansteigen, hat der Hypothekarnehmer nach jeder Zinsperiode – normalerweise drei oder sechs Monate – die Möglichkeit, die Hypothek in eine Festhypothek umzuwandeln. Jedoch gilt in diesem Szenario zu beachten, dass bei einem Wechsel der Zins zu diesem Zeitpunkt bei den angebotenen Festhypotheken bereits markant höher ist. Zu relativieren ist, dass dramatische Zinsanstiege bei den Geldmarkthypotheken in den letzten 20 Jahren nur zweimal für kurze Zeit eintrafen.
Mit einem Zinsdach – einem sogenannten Cap – kann der Hypothekarzinsnehmer festlegen, wie viel Zins er höchstens für die Gelmarkthypothek zu zahlen bereit ist. Für die Absicherung wird grundsätzlich eine Prämie erhoben.
Das spricht für Festhypotheken
Festhypotheken richten sich nach langfristigen Zinsen. Die langfristigen Zinsen werden nebst der Notenbankpolitik vor allem auch durch die Erwartungen der künftigen Konjunktur- und Geldpolitik geprägt. Festhypotheken sind aktuell im historischen Vergleich sehr günstig. Die beliebtesten Laufzeiten betragen heute von drei bis fünf Jahre – maximale Laufzeit bis zehn Jahre. Grundsätzlich eignen sich Festhypotheken für Kreditnehmer, die hohe Budgetsicherheit suchen. Auch wer heute davon ausgeht, dass die Zinsen in der Zukunft steigen, sollte sich das heutige tiefe Zinsniveau mit einer Festhypothek sichern.
Wer den Zins lange anbindet, könnte Risiken eingehen: Bei einer familiären oder beruflichen Veränderung, bei schwerer Krankheit oder anderem, könnten dies dazu führen, dass das Eigenheim veräussert werden muss und die Festhypothek vor Ende der Laufzeit aufgelöst wird. Dies führt zu hohen Kosten: Die Bank fordert eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche vom Zinssatz abhängig ist.
Die Wahl des richtigen Hypothekenmodells hängt vom eigenen Risikoprofil ab. Die Festhypothek zeichnet sich durch geringe Risikofähigkeit und/oder Risikobereitschaft, beschränktes Budget und hohe Kosten aus. Ein Zinsanstieg wird in naher Zukunft erwartet. Der tiefe Zinssatz dient der langfristigen Sicherheit.
Die Geldmarkthypothek ist charakterisiert durch höhere Risikobereitschaft, Budgetspielraum, generell tiefere Kosten sowie die Bereitschaft, mit Blick auf potenzielle Zinsvorteile auch Risiken einzugehen.
Es gibt auch Kombinationen: Geldmarkthypotheken können mit einem Cap auch mit einer Festhypothek oder variablen Hypothek kombiniert werden. Dies kostet in einem normalen Zinsumfeld zwar mehr als die reine Geldmarkthypothek, aber nicht so viel wie eine variable oder feste Hypothek. Es ist ein Kompromiss, der sich für den Wohneigentümer auszahlen dürfte.
