Freiburg 11.08.2020

Der Staatsrat soll über die Bücher gehen

Wenn ein Grundstück durch Einzonung oder Umnutzung an Wert gewinnt, wird auf diesen Mehrwert eine Abgabe fällig.
Seit 2018 kennt Freiburg eine Mehrwertabgabe bei Bauprojekten und Landverkäufen. Rund 30 Grossräte fordern in einer Motion Nachbesserungen. In seiner Antwort spricht der Staatsrat von Schwierigkeiten.

«Der Staatsrat zeigt mit seiner Antwort, dass die aktuelle Situation nicht befriedigend ist und eine Lösung gesucht werden muss», sagt Grossrat Bruno Boschung (CVP, Wünnewil) den FN. Der Parlamentarier hat mit Nadine Gobet (FDP, Bulle) und dreissig Mitunterzeichnern eine Motion zur Mehrwertabgabe in der Raumplanung eingereicht. Der Staatsrat empfiehlt diese Motion zur Annahme: «Angesichts der Komplexität und der Zahl der Fragen, die das derzeitige Regime in dem derzeit fragilen wirtschaftlichen Kontext aufwirft, ist der Staatsrat bereit, die Motion anzunehmen, um die Vorschläge der Motionäre zu prüfen und dem Grossen Rat darauf einen Gesetzesentwurf zur Anpassung des Artikels vorzulegen.» Der Grosse Rat wird sich in der kommenden Woche am Freitag während seiner Session mit dem politischen Vorstoss befassen.

«Wir haben anhand vieler konkreter Fälle gesehen, dass das System Rechtsunsicherheit schafft.»

Bruno Boschung

CVP-Grossrat

Abgabe geht in einen Fonds

In ihrer Motion sprechen sich die Grossräte für die Mehrwertabgabe aus, schlagen jedoch Änderungen vor bezüglich der Berechnungsgrundlage, des Schuldners und des Zeitpunkts der Erhebung der Abgabe. Die Mehrwertabgabe fällt an, wenn ein Grundstück durch eine Einzonung oder eine Umnutzung einen Mehrwert erhält. Dann müssen 20  Prozent dieses Mehrwerts an den Kanton gezahlt werden. Ein Fünftel dieser Abgabe fliesst in den Bodenverbesserungsfonds, vier Fünftel fliessen in den Mehrwertfonds. Aus letzterem Fonds werden Eigentümer entschädigt, deren Land einen Minderwert erfährt, weil dort nicht mehr gebaut werden darf.

Die Mehrwertabgabe ist Teil des Freiburger Raumplanungs- und Baugesetzes. 2016 hatte der Grosse Rat das revidierte Gesetz genehmigt. 2018 traten die Regelungen zur Mehrwertabgabe in Kraft, und 2019 stellte die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion die ersten Veranlagungsverfügungen aus. «Seitdem haben wir anhand vieler konkreter Fälle gesehen, dass das System in der Umsetzung Rechtsunsicherheit schafft, weshalb dringend Lösungen gefunden werden müssen, um dem ein Ende zu setzen», schreiben die Grossräte Bruno Boschung und Nadine Gobet in ihrer Motion.

«Angesichts der Komplexität und der Zahl der Fragen, die das derzeitige Regime aufwirft, ist der Staatsrat bereit, die Motion anzunehmen.»

Staatsrat

Marktpreise nutzen

Boschung zeigt sich mit der Antwort des Staatsrats sehr zufrieden. «Er geht auf alle unsere Punkte ein.» Dennoch bleiben aus seiner Sicht zwei grosse Knackpunkte bestehen.

Das sei erstens die Berechnung des Mehrwerts. Dieser ergibt sich derzeit aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert eines Grundstücks vor und nach einer Planänderung, zum Beispiel einer Einzonung. Aktuell werde hier mit zu theoretischen Werten gearbeitet, kritisiert Boschung. «Wir verlangen, dass für die Berechnung des Mehrwerts die Marktpreise genutzt werden.»

In seiner Antwort bestätigt der Staatsrat, dass die Berechnungsmethode nicht ideal sei: Sie könne dazu führen, dass je nach Planungsentscheid die zu bezahlende Abgabe über dem realisierten Mehrwert liege. Die meisten anderen Kantone würden ebenfalls den Verkehrswert für eine Schätzung des Mehrwerts heranziehen. Diese Kantone hätten, wie der Kanton Freiburg, «Schwierigkeiten, den Mehrwert zu schätzen und die geeigneten Methoden festzulegen». Zur Berechnung des Mehrwerts sei die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) auf Schätzungen angewiesen, denn ihr lägen in der grossen Mehrheit der Fälle keine Informationen über vereinbarte Preise vor, schreibt der Staatsrat. Von den bis heute erstellten 30 Abgabeverfügungen seien nur drei angefochten worden.

Die Daten des Wohnungs- und Immobilienmonitors für die Berechnung des Mehrwerts zu nutzen, so wie es die Grossräte vorschlagen, ist aus der Sicht des Staatsrats nicht möglich. Der Immobilienmonitor konzentriere sich derzeit auf den Wohnungsbestand und die Stadt Freiburg. Es sei nicht geplant, ihn auf den Verkauf von Gebäuden und Grundstücken auszuweiten.

Auflage oder Inkrafttreten

Der zweite grosse Knackpunkt sei die Frage, wer die Mehrwertabgabe zu bezahlen habe, sagt Boschung. Nach dem derzeit gültigen Gesetz ist die Abgabe von jener Person geschuldet, die zum Zeitpunkt der öffentlichen Auflage der Planungsmassnahme im Besitz des Grundstücks ist.

«Von der Auflage bis zum Inkrafttreten von Richt- und Ortsplänen können Jahre vergehen», sagt Boschung. Das schaffe Unsicherheit. Besser wäre, dass die Mehrwertabgabe von jener Person zu entrichten sei, der das Grundstück bei Inkrafttreten der Planänderung gehört. «Man darf nicht Schuldner sein, bevor ein Plan rechtsgültig in Kraft tritt», sagt der Grossrat.

Der Staatsrat will allerdings im Grundsatz an der bisherigen Regelung festhalten. Denn der Vorschlag der Motionäre würde ihm zufolge dazu führen, dass die Person, die tatsächlich vom Mehrwert profitiert, keine Abgabe leisten muss.

Die Mehrwertabgabe ist entweder bei einer Baubewilligung oder bei einem Verkauf fällig. Der Staatsrat gibt zwei Beispiele: Wenn die Baubewilligung wegen der positiven Vorwirkung der Pläne bereits vor Inkrafttreten der Pläne erteilt wird, die Abgabe hingegen erst mit dem Inkrafttreten fällig wird, dann fällt keine Mehrwertabgabe an. Denn die Baubewilligung ist schon zuvor erteilt worden.

Wenn der Besitzer sein Grundstück verkauft und bekannt ist, dass es in Zukunft zu Bauland werden wird, kann er den Mehrwert für sich behalten. Denn die Abgabe wäre – nach der Forderung der Motionäre – zu diesem Zeitpunkt bei der Auflage der Pläne noch nicht geschuldet. Erst der neue Besitzer, der keinen Mehrwert hatte, müsste die Abgabe bezahlen.