Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert auf der Sichtweise, dass ein Eigenheim ein Investitionsgut respektive eine Vermögensanlage ist. Grundsätzlich haben Steuerpflichtige, die ihr Vermögen anlegen, die erzielten Erträge als Einkommen zu deklarieren und zu versteuern. Dies gilt unabhängig davon, ob den Steuerpflichtigen der Wertzufluss in Geld, in Geldeswerten oder in natura zukommt.
Konsequenterweise muss eine Person, die ihr Vermögen in Grundeigentum investiert hat und daraus einen Vermögensertrag (Mietzinseinnahmen oder Mietzinsersparnisse) erzielt, diesen Ertrag als Einkommen versteuern. Allerdings werden nur Nettowertzuflüsse als steuerbares Einkommen erfasst. Das heisst, dass alle Aufwendungen abzugsberechtigt sind, die in direktem Zusammenhang mit der Erzielung des Einkommens aus unbeweglichem Vermögen stehen (Unterhaltskosten und Schuldzinsen).
Aus volkswirtschaftlicher Perspektive setzt der Schuldzinsabzug Anreize für eine möglichst hohe Belehnung von Liegenschaften und begünstigt damit eine hohe Verschuldung. Gleichzeitig stabilisiert das System von Eigenmietwert und Schuldzinsabzug aber die Eigenheimpreise. Denn in zinsgetriebenen Boomphasen wirkt die höhere Steuerbelastung dämpfend auf die Immobiliennachfrage und stützt tendenziell den Markt in Krisenzeiten.
Dem Eigenmietwert erwächst jedoch Widerstand, weil in der Bevölkerung die Akzeptanz von Steuern auf nicht-monetärem Einkommen tief ist. Dazu kommen, wie erwähnt, Vollzugsprobleme und der Verschuldungsanreiz für Privathaushalte. Ein weiterer Kritikpunkt ist die Unterscheidung zwischen Investitions- und Konsumgut.
Wohnen im Eigentum kann zwar primär als Konsum verstanden werden, aber der Privatkonsum wird nicht besteuert. Des Weiteren werden Kapitalgewinne auf dem Eigenheim bereits mit der Grundstückgewinnsteuer belastet – im Gegensatz zu Kapitalgewinnen bei Immobilienfonds, Aktien oder Obligationen. Dies stellt das Argument, dass der Eigenmietwert Rechtsgleichheit zwischen Mietern, Vermietern und Anlegern schafft, infrage.
Das jetzige System ist nicht optimal und schafft spürbar Unzufriedenheit bei den Wohneigentümern. Verstärkt hat sich diese, seit aufgrund der tiefen Zinsen der Schuldzinsabzug deutlich tiefer ausfällt und dadurch die Steuerbelastung gestiegen ist. Das zeigen allein schon die wiederholten Bemühungen um eine Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung.
Die zeitnahe Einschätzung der Marktwerte und der Eigenmietwerte stösst in vielen Kantonen auf so grossen Widerstand und wird so stark verzögert, dass das Argument der Willkürlichkeit nicht von der Hand gewiesen werden kann. Aus ökonomischer Sicht scheint die Behandlung von Wohneigentum als Konsumgut und der vollständige Wegfall des Eigenmietwerts sowie der Unterhalts- und Schuldzinsabzüge die effizienteste und nachvollziehbarste Lösung zu sein. Eine Teilabschaffung würde hingegen mit grosser Wahrscheinlichkeit einen Rattenschwanz neuer Probleme nach sich ziehen.
