«Das neue Raumplanungsgesetz bringt einen Paradigmenwechsel»–diesen Satz hat Baudirektor Maurice Ropraz (FDP) schon oft gesagt. Und auch gestern an einer Pressekonferenz wiederholte er ihn und fügte an: «Auch nach dem Bauzonenmoratorium wird die Raumplanung strenger, eine Rückkehr zum alten System gibt es nicht.» Mit dem neuen Raumplanungsgesetz, welches das Schweizer Stimmvolk im März 2013 angenommen hat (siehe Kasten), sind die Kantone gefordert. Der Bund bewilligt Einzonungen von Bauland erst, wenn ein Kanton zeigen kann, dass er erstens die bisher gehorteten Grundstücke genutzt hat, zweitens vorhandene Häuser und Siedlungen saniert und drittens die Bauzonen optimal nutzt, also verdichtet bebaut.

Kein Horten mehr

Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, hat Baudirektor Maurice Ropraz gestern zwei wesentliche Veränderungen im kantonalen Raumplanungs- und Baugesetz präsentiert. Mit den ersten Änderungen müssen Landbesitzer, deren Land durch eine Umnutzung oder eine Einzonung an Wert gewinnt, eine sogenannte Mehrwertabgabe bezahlen. Mit der zweiten Änderung wird das Horten von Bauland verunmöglicht: Land in der Bauzone muss innert 15 Jahren überbaut werden. Liegt in den ersten zehn Jahren kein Bauprojekt vor, erhält die Gemeinde das Vorkaufsrecht. «Gewisse Gemeinden konnten sich bisher nicht entwickeln, weil Landbesitzer jahrelang auf ihrem Bauland sassen», sagte Ropraz. Dies soll nun nicht mehr möglich sein.

Die Sätze für die Mehrwertabgabe belaufen sich auf 20 Prozent für Umnutzungen und auf 30 Prozent für Einzonungen. Das Geld fliesst in einen kantonalen Fonds. «Der Kanton wird den Fonds verwalten, das Geld kommt aber den Gemeinden zugute», sagte Ropraz. Ein Teil des Fonds soll nämlich in den bestehenden Fonds für Bodenverbesserungen fliessen. Einen weiteren Teil des Geldes sollen Gemeinden erhalten, die Landbesitzer entschädigen müssen, weil deren Land durch eine Auszonung an Wert verliert. «Nicht jede Auszonung bedeutet, dass der Besitzer Anrecht auf eine Entschädigung hat», betonte Giancarla Papi, Leiterin des Bau- und Raumplanungsamts.

Die Entschädigung sei beispielsweise gedacht, wenn jemand sein Landstück bereits erschlossen habe, dies jedoch wieder zu Landwirtschaftsland werde und nicht bebaut werden dürfe. Schliesslich soll ein dritter Teil des Fonds in die Studien fliessen, welche die Gemeinden durchführen, um das verdichtete Bauen zu fördern.

«Der Fonds fördert die Solidarität unter den Gemeinden», sagte Ropraz. In den kommenden Jahren werde es Gemeinden geben, zum Beispiel in der Agglomeration Freiburg, die verstärkt Bauland einzonen werden. Durch die Mehrwertabgabe bekommen sie Geld, das den Fonds speist. Andere Gemeinden, die über grosse Baulandreserven verfügen, werden auszonen und Entschädigungen bezahlen müssen, sie erhalten Geld aus dem Fonds.

 Es sei schwierig zu berechnen, wie viel Geld in den Fonds fliessen werde, sagte Patrick Ramuz, juristischer Berater beim Bau- und Raumplanungsamt. Mit optimistischen Schätzungen gehe der Kanton in den nächsten 15 Jahren von 74,3 Millionen Franken aus, mit pessimistischen Schätzungen von 29,6 Millionen Franken. «Vor allem solange das Bauzonenmoratorium gilt, wird wenig Geld in den Fonds fliessen, da es kaum Einzonungen geben wird», sagte Ropraz.

Gemeinden nicht autonom

In der Vernehmlassung zum Gesetzesvorentwurf hatte der Gemeindeverband gemäss Ropraz angefragt, ob es möglich wäre, den Fonds regional zu verwalten. Dies mache jedoch keinen Sinn, weil der Staat mit einem kantonalen Fonds die Bauzonen besser kontrollieren könne und es zudem zu viel Ressourcen bräuchte, wenn es mehrere Fonds gebe.

Die Höhe der Abgabe habe kaum zu Bemerkungen geführt, sagte Giancarla Papi. Ropraz hielt jedoch fest, dass diese sicher für Diskussionen im Grossen Rat sorgen werden. Die linken Parteien würden sich wohl für höhere Sätze aussprechen, die bürgerlichen eher für tiefere. Die Vorgabe des Bundes liege bei 20 Prozent. «So sind wir bereits relativ tief», sagte Ropraz. Er wies darauf hin, dass durch die Abgabe die Grundstückgewinnsteuer sinke. Erhöhe man also den Satz für die Abgabe, würden dafür die Einnahmen bei der Grundstückgewinnsteuer geringer ausfallen. Der Grosse Rat wird den Gesetzesvorentwurf im Dezember oder im Februar behandeln.

Unter Druck

Sowohl Maurice Ropraz als auch Giancarla Papi hielten fest, dass die Gemeinden bedauerten, dass sie mit dem neuen Raumplanungsgesetz Autonomie verlören. «Gleichzeitig kontrolliert der Bund die Kantone viel stärker», sagte Ropraz. Er machte damit deutlich, dass der Kanton mit den Massnahmen zwar einen gewissen Druck auf die Landbesitzer und die Gemeinden ausübt, dass aber auch der Druck auf den Kanton wächst. Spätestens 2019 muss der Bund den kantonalen Richtplan genehmigen, ansonsten werden die Bauzonen eingefroren. Dann wäre auch der Austausch wie beim jetzigen Moratorium–wer einzonen will, muss die selbe Fläche auszonen–nicht mehr möglich. «Wir sind beim Richtplan im Zeitplan», sagte Ropraz. Schon nächsten Monat will er das kantonale Planungsprogramm präsentieren, das der Grosse Rat 2016 validieren soll. 2017 soll der Richtplan schliesslich in die Vernehmlassung, so dass der Staatsrat ihn 2018 an den Bund weitergeben kann.