Die drei Mehrfamilienhäuser in der Steindleren in Kerzers dürfen uneingeschränkt zu Wohnzwecken genützt werden. Sie müssen nicht wie vom Raumplanungsamt verlangt, eine Nutzfläche von mindestens 20 Prozent für Handel, Dienstleistung und Gewerbe aufweisen. Damit hat das Bundesgericht zugunsten des Architekten Urs Gasser aus Neuenegg entschieden.
Gasser war zuvor erfolglos ans Freiburger Kantonsgericht gelangt. Mit dem Entscheid des obersten Gerichts in Lausanne ist das Urteil nun endgültig. «Ich bin erleichtert», sagt Urs Gasser gegenüber den FN und blickt zu den Wohnblöcken in Kerzers. «Wäre das Urteil anders ausgefallen, stünde das eine der drei Häuser wohl leer.» Denn grosszügige Wohnungen mit Küche und Badewanne als Büros zu vermieten, wäre laut dem Architekten schwierig geworden. «Das wären teure Büros.» Ausserdem habe es in Kerzers schon genug Büroräumlichkeiten.
Bereits Erfahrung
Gegen die Entscheide des Raumplanungsamts und des Oberamts vor Bundesgericht zu gehen, sei für ihn nicht einfach gewesen. Aber schliesslich habe er weder einen spektakulären Bau geplant, noch gegen Regeln verstossen. Von Anfang an habe er schlicht drei Wohnhäuser in einer Zone in Kerzers geplant, wo er bereits andere Mehrfamilienhäuser ohne Probleme gebaut hatte.
Der verhängnisvolle Name
Der Streitfall, der es bis vor Bundesgericht schaffte, dreht sich rund um eine Haus-Bezeichnung: Im Sommer 2011 stellte Urs Gasser ein Gesuch bei der Gemeinde Kerzers für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit zweimal acht und einmal vier Wohnungen. Die Parzelle befindet sich in der Mischzone, in der sowohl Wohngebäude als auch Bauten für Gewerbezwecke zugelassen sind. Gasser bezeichnet die ersten zwei Gebäude als Haus 1 und 2, das dritte nennt er «Atelier». «Den Namen ‹Atelier› wählte ich damals, weil ich in diesem Haus grossräumige, Loft-ähnliche Wohnungen plante.» Die Bezeichnung dieses dritten Hauses sollte ihm jedoch zum Verhängnis werden.
Als Gasser das Baugesuch stellte, galt noch das alte Planungs- und Baureglement der Gemeinde Kerzers. Im August 2012 lag jedoch die neue Ortsplanung der Gemeinde Kerzers auf. Diese schreibt in der Mischzone neu einen Mindestanteil von 20 Prozent für Gewerbezwecke vor. Im September 2012 verlangte das Bau- und Raumplanungsamt des Kantons (BRPA) von Gasser, dass das Haus Atelier ausschliesslich Gewerbezwecken dient, dies entspreche den vorgeschriebenen 20 Prozent. Das BRPA stützte sich in seinem Entscheid auf die neue Ortsplanung, wie Corinne Rebetez, Sprecherin des Raumplanungsamts, auf Anfrage der FN bestätigte.
Die Häuser befanden sich aber schon im Bau. «Weil ich bereits Erfahrung in dem Quartier und mit dieser Zone hatte und es nie Probleme gab, haben wir nach der provisorischen Baubewilligung des Oberamts mit dem Bau begonnen», erzählt der Architekt den FN vor den Häusern, deren Wohnungen inzwischen alle vermietet sind.
«Der Passus mit den 20 Prozent Gewerbenutzung war wie ein Schlag ins Gesicht», sagt Gasser. Es müsse doch das aktuelle Recht gelten, «sonst ist es ja schlicht unmöglich, zu planen.» Er habe sich dann verschiedene Szenarien ausgemalt. «Meine grosse Angst war, die Räume in dem Haus nicht vermieten zu können.» Das wäre finanziell schwierig geworden für einen kleinen Betrieb.
Langer Rechtsstreit
Gasser telefonierte erfolglos mit dem Raumplanungsamt und entschied, die Streitsache vor das Kantonsgericht zu ziehen. Dieses urteilte, dass zum Zeitpunkt des Baugesuchs das aktuelle Reglement zu gelten habe, also die alte Ortsplanung, in der noch kein Anteil für Gewerbezwecke vorgeschrieben ist. Aber das Kantonsgericht lehnte die Beschwerde Gassers dennoch ab. Die Begründung: Der Name «Atelier» des einen Hauses lasse darauf schliessen, dass der Architekt dort Handel, Dienstleistung oder Gewerbe plante. Er habe dies also sowieso schon vorgehabt.
Dem widerspricht Gasser: «Ich habe in dem Haus von Beginn an Wohnungen geplant, und dies war auch klar aus den Plänen ersichtlich.» Nach der Abfuhr des Kantonsgerichts zog Gasser den Fall also zur höchsten Instanz: an das Bundesgericht. Auch für die Richter in Lausanne war klar, dass aktuelles Recht zu gelten hat und nicht etwa jenes der neuen Ortsplanung, die erst nach dem Baugesuch zur Auflage kam. Zudem äusserte sich das Bundesgericht in seinem Urteil zur Definition des Begriffs Atelier: «Der Begriff Atelierwohnung im Sinne von grossräumigen Wohnungen ist durchaus gebräuchlich, wie ein kurzer Blick ins Internet bestätigt.»
Der Begriff müsse daher nicht zwingend eine Nutzung als Dienstleistungsbetrieb implizieren. Auch sei der Wohnzweck des Ateliergebäudes auf den Plänen deutlich zu erkennen. So seien klar vier Wohnungen mit je drei als «Zimmer» bezeichnete Räume, je ein mit «Wohnen/Essen» beschriebener Raum mit offenem Übergang zur Küche sowie je ein «Bad» und je ein Raum «Dusche/Waschen» auf den Plänen eingezeichnet. Die Aktenlage umzudrehen, um das Gesuch dem neuen Reglement anzupassen, gehe nicht an, so das Bundesgericht.
«Der Passus mit den 20 Prozent Gewerbenutzung war wie ein Schlag ins Gesicht.»
Urs Gasser
Architekt
