Wohnungen statt Gewerberuinen: Bösinger sucht eine Gesetzeslücke

Der Besitzer eines Gewerbehauses in Bösingen will die leer stehende Fläche in Wohnungen umbauen. Das geht aber von Gesetzes wegen nicht. Er hofft nun, dass ihm eine Gesetzeslücke und ein Sinneswandel beim Kanton hilft, zu einer Ausnahmebewilligung zu kommen.

In vielen Freiburger Gemeinden gibt es Gewerbebauten, in denen seit mehreren Jahren Büro- und Gewerbeflächen ungenutzt sind. Sie stehen leer und können aus verschiedenen Gründen nicht neu vermietet werden. Für die Besitzer der Gebäude bedeutet das einen Verlust: Sie zahlen zwar Steuern und müssen für den Unterhalt aufkommen, haben jedoch keine Mieteinnahmen mehr.

Alles versucht

Ein Beispiel für eine solche Situation findet sich in der Industriezone der Gemeinde Bösingen. In einem Wohn- und Geschäftshaus eines vierteiligen Gebäudekomplexes stehen etwa 1000 Quadratmeter leer. Für diese Fläche findet sich seit Jahren kein Mieter mehr. Sie sind in Besitz der Schweizerischen Evangelischen Verlags-Gesellschaft AG mit Sitz in Bösingen. Besitzer Hans Christoph Tschan hat von hier aus in früheren Jahren verschiedene Publikationen verwaltet, zum Beispiel die «Schweizer Hausapotheke».

Ulrich Ackle, der vom Eigentümer als Verwalter eingesetzt worden ist, sagt: 

Wir haben alles Mögliche unternommen, um die Fläche zu vermarkten.

«Wir haben zum Beispiel versucht, kleine Gewerbebetriebe anzuziehen, die Fläche an Dienstleistungsfirmen zu vermieten, sie für Bürogemeinschaften anzubieten oder auch für Zwischennutzungen zuzulassen. Obwohl wir viel Geld für Werbung und Vermarktung aufgewendet haben, blieben die Bemühungen ohne Erfolg.»

Die Corona-Pandemie habe die Chancen für eine erneute Vermietung noch einmal verschlechtert: «Viele Firmen, die auf Homeoffice umstellen mussten, sind teilweise dabei geblieben oder haben den Anteil Homeoffice massgeblich erhöht», sagt Ulrich Ackle. Das gelte für grosse Konzerne ebenso wie für kleinere Firmen. Die Firmenchefs hätten gemerkt, dass mit Homeoffice oder mit Bürogemeinschaften die hohen Ausgaben für Mieten reduziert werden können.

Neuer Anlauf

Nun geht der Besitzer zusammen mit Immobilienverwalter Ulrich Ackle einen neuen Weg und hat dafür Architekt André Zühlke ins Boot geholt. Dieser fasst zusammen: 

Wir möchten die Bewilligung, dass diese Gewerbefläche in Wohnungen umgenutzt werden darf.

Das würde aber dem Baureglement der Gemeinde widersprechen. Dieses sieht vor, dass in den Bauten in der Arbeitszone Saanefeld Industrie-, Gewerbe- und Büronutzung sowie sogenanntes betriebsbestimmtes Wohnen erlaubt ist. Das bedeutet, dass beispielsweise eine Abwartwohnung erlaubt ist. Der Wohnanteil darf gemäss Reglement aber nicht grösser sein als die Gewerbefläche.

Auf diese Reglementierung haben sich die Gemeindebehörden gestützt, als sie vor Jahren erstmals eine Umnutzung des Gewerberaums ablehnten. Nun nimmt der Besitzer einen neuen Anlauf, um eine Nutzungsänderung zu erreichen, damit zwei Wohnungen eingebaut werden dürfen. Er kommt dieses Mal mit neuen Argumenten und hofft, dass ihm eine Gesetzeslücke im kantonalen Bau- und Raumplanungsgesetz zugutekommt.

Nutzung übertragen

«Der Besitzer möchte erreichen, dass die Wohnnutzung, welche in einem Gebäude nicht gebraucht wird, auf ein anderes Gebäude innerhalb des gleichen Gebäudekomplexes von vier zusammengebauten Gebäuden übertragen wird», erklärt Architekt André Zühlke.

Die Antragsteller stützen sich auf das Bau- und Raumplanungsgesetz des Kantons Freiburg. Im Artikel 131 dieses Gesetzes ist die Möglichkeit einer Ausnützungsübertragung auf benachbarte oder nahe liegende Grundstücke innerhalb der gleichen Zone geregelt. Jedoch findet sich im Gesetz kein Hinweis auf die Möglichkeit, Nutzungen zu übertragen.

Was nicht verboten ist…

Genau das ist die Lücke, welche André Zühlke und Ulrich Ackle von Juristen haben prüfen lassen. Nach dem Motto «Was nicht ausdrücklich erwähnt ist, ist erlaubt», hoffen sie, für ihr Projekt eine Übertragung der Nutzung von Gewerbe zu Wohnen erzielen zu können. Da es auch kein Ausführungsreglement zum Gesetz gibt, welches dies näher präzisiert, sind sie guten Mutes, dass sie durchkommen.

Sie weisen darauf hin, dass das Kantonsgericht erst kürzlich eine Beschwerde mit genau diesem Argument abgewiesen hat. Damals ging es um die Wahlen in den Staatsrat und darum, dass die bürgerlichen Parteien zwischen zwei Wahlgängen aus drei Listen zwei machten. Das Gericht argumentiert hier: «Das Gesetz erwähnt diese Möglichkeit nicht, verbietet sie aber auch nicht explizit.»

Es gibt schon Ausnahmen

Ein weiteres Argument des Inhabers ist die Gleichbehandlung: Die Gemeinde sei in der Vergangenheit im Saanefeld ab und zu vom Grundsatz abgewichen, sagt Ulrich Ackle. Die Gesuchsteller listen nicht weniger als sechs Beispiele an der Industrie-, Auried- und Saanefeldstrasse auf, in denen der Einbau von zusätzlichem Wohnraum in Gewerbebauten möglich gemacht wurde. «Auf kleinem Raum werden die Vorschriften unterschiedlich angewandt», sagt der Immobilienmakler. Sein Klient fordere deshalb das gleiche Recht für sein Gebäude.

Vorgesuch ging durch

Die Argumente der Gesuchsteller sind bei der Gemeinde dieses Mal auf mehr Zustimmung gestossen. Zu einem im letzten Jahr eingereichten Vorgesuch haben die Gemeindebehörden einen positiven Rapport abgegeben. «Auch alle involvierten kantonalen Ämter haben unser Vorgesuch positiv beurteilt, mit einer Ausnahme», sagt André Zühlke. Die Ausnahme ist das Amt für Mobilität. «Dessen negatives Gutachten wird aber damit begründet, dass das Dossier zu wenig detaillierte Unterlagen für Parkplätze enthalte», so Ulrich Ackle.

Doch damit ist die grösste Hürde noch nicht genommen, nämlich die Frage, ob das Bau- und Raumplanungsamt das Ausnützen einer Gesetzeslücke zulässt und das eigentliche Gesuch um Nutzungsänderung bewilligt. Diese Möglichkeit ist ebenfalls im Gesetz vorgesehen: In Artikel 148 steht, dass Abweichungen von den Bestimmungen des Gesetzes zugelassen werden können, «soweit sie durch besondere Umstände gerechtfertigt sind und sie keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen verletzen».

Neue Spielregeln

Diese besonderen Umstände sehen die Gesuchsteller als gegeben an: «Wir müssten im Jahr 2022, zu einer Zeit, in der alle sich darüber beklagen, dass immer mehr Grünfläche zu Wohnraum verbaut wird, unsere Betrachtungsweise ändern», sagt Ulrich Ackle:

Es braucht einen Sinneswandel, die Spielregeln müssen angepasst werden.

Denn das geltende Gesetz hinke der Realität nach. Und die Wartezeit, bis das Gesetz einst überarbeitet sein werde, könne sich heute kein Gebäudebesitzer mit leer stehendem Gewerberaum leisten. Die beiden argumentieren auch, dass sich besagte Räume problemlos und ohne allzu grossen baulichen Aufwand umnutzen lassen würden. «Wären es nicht solide Bauten, die ohne Fassadenveränderung umgenutzt werden können, wäre das was anderes», sagt André Zühlke.

Es gebe viele gute Beispiele in der Schweiz, wie aus ehemaligen Industrie- und Gewerbebauten moderne Wohnungen entstanden sind, ergänzt der Architekt. Ulrich Ackle sieht dies auch als Chance für Bösingen, aber auch für andere Gemeinden in ähnlichen Situationen. «Auf diese Weise entsteht neuer Wohnraum, und das heisst, dass neue Steuerzahler angezogen werden können.»

Einst gab es andere Pläne

Zudem sei der Gemeinde eigentlich klar, dass die Arbeitszone im Vergleich zu anderen im Sensebezirk viel zu gross sei, sagt Ulrich Ackle. Er erinnert daran, dass das Industrie- und Gewerbeland von Bösingen vor 40 Jahren eingezont wurde, als man noch von einer ganz anderen Prämisse ausging: «Damals war die Rede davon, dass es bei Frieseneit eine Autobahnausfahrt geben soll.» So hätten die Firmen ihre Transportwege über diesen Anschluss vorgesehen.

Die Pläne dafür liegen momentan auf Eis, und es ist eher unwahrscheinlich, dass sie je verwirklicht werden. Zudem würde der vorgesehene Anfahrtsweg in Bösingen heute mitten durch ein Wohnquartier führen. «Stattdessen gibt es Staus; wer sich zu Stosszeiten in Richtung Laupen bewegen will, weiss, wovon die Rede ist», sagt Ulrich Ackle.

Hoffen auf ein Einsehen

Ob die kantonalen Behörden offen genug sind, um über den eigenen Schatten zu springen? Ulrich Ackle und André Zühlke sind zwar voller Hoffnung, wagen jedoch keine Prognose. «Wir hoffen auf ein Ausnahmeverfahren», sagt der Immobilienmakler. «Und darauf, dass die politischen Behörden angesichts der vielen leer stehenden Flächen einsehen, dass jetzt der Moment gekommen ist, weiteren Gewerberuinen vorzubeugen.»

Für ihren Klienten, den Besitzer der Gebäude, ist es eine Art letzter Versuch. Ulrich Ackle sagt: «Er hat genug von der nicht zufriedenstellenden Situation und überlegt sich, von Bösingen wegzuziehen. Damit ginge der Gemeinde ein guter Steuerzahler verloren.»