In welchen Kantonen das Mieten-Hoch noch sozial verträglich ist

Es ist nicht erfreulich, was Experten herausgefunden haben: Die Mieten steigen und steigen – vor allem zwei Bevölkerungsgruppen trifft es hart.

Bundesrat Guy Parmelin hat einen runden Tisch einberufen, einen Aktionsplan verabschiedet und alle Akteure in die Pflicht genommen. Doch die Wende zum Besseren kommt anscheinend noch lange nicht. Im neuen Immobilienmonitor des Beratungsbüro Wüest Partner heisst es: «Kein Ende des Mangels in Sicht».

Einstweilen wird es schlimmer. Die Knappheit spitze sich zu; wenn etwas auf dem Markt ist, dann zu ständig steigenden Mieten. Dieser Preisschub ist nun offenbar zu weit gegangen – ein grosser Anteil der Bevölkerung kann nicht länger mithalten.

Die Expertinnen und Experten von Wüest Partner hatten wissen wollen, ob der Markt für Mietwohnungen noch «sozial nachhaltig» sei. Zu diesem Zweck haben sie geschaut, wie viele Haushalte eine vergleichbare Wohnung zahlen könnten, wenn sie aus irgendeinem Grund ausziehen müssten. Dabei definierten sie «bezahlen können» so, dass ein Haushalt nicht mehr als einen Drittel seines Einkommen ausgeben dürfte. Unter einem Drittel wäre eine Wohnung bezahlbar, darüber wäre das Budget gesprengt.

Es ist nicht eben erfreulich, was die Experten herausfanden: «Die Bezahlbarkeit ist im Falle eines Umzugs in vielen Kantonen nicht gegeben.» Nach einem Umzug würde also in vielen Kantonen ein grosser Anteil aller Haushalte keine Wohnung mehr finden, die ins Budget passte und zugleich von Lage und Grösse her vergleichbar wäre.

Entspannung nur in Appenzell Ausserrhoden

Am schlimmsten ist es im Kanton Genf, wo sich über 60 Prozent der Haushalte keinen Umzug in eine gleich gute Wohnung leisten könnten. Im Kanton Zug sind es 40 Prozent, in Zürich kaum weniger. Sonst liegt dieser Anteil in der Deutschschweiz immer unter 30 Prozent, doch nur in Appenzell Ausserrhoden sind es weniger als 10 Prozent. Im landesweiten Durchschnitt sind es 28 Prozent aller Haushalte.

Noch weniger «sozial nachhaltig» und «noch prekärer» ist es für Pensionierte und für Alleinerziehende. Um die 60 Prozent solcher Haushalte könnten nach einem Umzug keine vergleichbare Wohnung bezahlen. Bei Familien mit Kindern sind es auch noch knapp 30 Prozent. Deutlich besser ist es nur bei Rentner-Paaren und erwerbstätigen Paaren ohne Kinder. Hier würde es lediglich 10 Prozent der Haushalte treffen.

Das Fazit von Wüest Partner fällt ernüchternd aus. Zentrale Indikatoren hätten sich in den vergangenen Jahren zu Ungunsten der Mietenden entwickelt, wie eben die Bezahlbarkeit von Wohnungen nach einem Umzug. Somit zeige sich zur sozialen Nachhaltigkeit «kein gutes Bild».

Dieser Aufschlag nach Umzügen erklärt sich mit dem Unterschied von Angebots- und Bestandesmieten. Angebotsmieten werden für ausgeschriebene Wohnungen verlangt und richten sich stark nach Angebot und Nachfrage. Bestandesmieten werden von bestehenden Mietern bezahlt und richten sich nach hypothekarischen Referenzzinssatz – dem mittleren Zins auf alle Bankenhypotheken.

Der Wohnungsbau kommt nicht in die Gänge

Die Angebotsmieten gingen in den letzten Jahren meist in die Höhe, besonders in den letzten Jahren. Der hypothekarische Referenzzinssatz hingegen ging in der Zinswende zwar zwei Mal hoch, war davor aber lange Zeit rückläufig. Darum gehen Angebots- und Bestandesmieten weit auseinander, wenn ein Haushalt lange in derselben Wohnung lebt. Dies tun in der Schweiz viele Haushalte – natürlich oftmals gerade deshalb, weil sie nichts Vergleichbares finden. Solange sie bleiben, wo sie sind, bleibt die Wohnung bezahlbar. Aber eben nur dann.

Wie konnte es so weit kommen? Unbestritten ist, dass es der Schweiz derzeit schicht nicht gelingt, genügend Wohnungen zu bauen. Die Dynamik bei der Neubautätigkeit lasse weiter auf sich warten, heisst es dazu im Monitor. Nicht nur kommt kein Schwung rein, es läuft aktuell gar besonders träge. 2023 seien Bewilligungen für insgesamt 24 200 Mietwohnungen erteilt worden – das sind so wenige wie seit 2012 nicht mehr und damit 15 Prozent weniger als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.

Warum der Bau nicht in die Gänge kommt, ist hingegen rätselhaft. Die Nachfrage ist auf jeden Fall vorhanden. Die Bevölkerung wächst auch 2024 wieder um 0,9 Prozent und dürfte somit dieses Jahr die Marke von 9 Millionen Einwohnern überschreiten. Für die nächste Million bräuchte es dann etwa weitere 17 Jahre, ehe 2041 dann 10 Millionen Menschen in der Schweiz leben.

Träger Bau, hohes Bevölkerungswachstum – natürlich spitzt sich der Mangel da zu. Verglichen mit 2020 werden jährlich 30 Prozent weniger Mietwohnungen in Inseraten angeboten, gar 39 Prozent weniger Wohnungen mit Mieten unter 1500 Franken. Was knapp ist, ist teuer – und somit steigen die Angebotsmieten kräftig: in den letzten 12 Monaten gar um 6 Prozent und damit so stark wie seit 2008 nicht mehr.

Dieser Mangel zeigt sich auch in dem, was die Experten einen Nachfrageüberhang nennen: Es wurden auf Online-Marktplätzen viel mehr Suchabos aufgeschaltet als Inserate von angebotenen Mietwohnungen. Der Mangel zeigt sich auch daran, dass die Menschen verstärkt ausserhalb der Städte suchen, da sie da noch mehr Hoffnung haben.

Doch diese Flucht hinaus aus den Städten kann nur für einzelne Haushalte die Rettung sein – nicht für alle. Die Stadt-Flucht hat bloss zur Folge, dass sich die Knappheit auf die Agglomerationen ausgebreitet hat und sogar darüber hinaus auf die ländlichen Gebiete.