Untertitel: Stellungnahme des Mieterverbandes
Autor: Von MARGOTRUMO-SPICHER
Das geltende Mietrecht berücksichtigt die Kapitalkosten des Vermieters der besseren Transparenz und Einfachheit halber mittels Modells. Dieses geht vom örtlich üblichen – in der Regel von der Kantonalbank festgelegten – Zinssatz für erstrangige variable Hypotheken aus, und zwar unabhängig davon, ob und mit welcher Hypothek die Liegenschaft tatsächlich belastet ist. So kann der Vermieter z.B. Mietzinserhöhungen aufgrund des gestiegenen Hypothekarzinses vornehmen, auch wenn die Liegenschaft gar nicht mehr belastet ist. Umgekehrt hat der Mieter bei fallendem Hypothekarzins den gleichen Anspruch.
Verlangt der Mieter eine Mietzinssenkung, so kann der Vermieter diese verweigern, wenn er aus der Mietsache einen ungenügenden Ertrag erzielt oder mit dem Verweis auf die Quartier- und Ortsüblichkeit des Mietzinses. Für beides muss der Vermieter aber den Beweis erbringen, was in der Praxis häufig nicht so einfach ist. Bringt der Vermieter eine dieser Einreden vor, so sollte der Mieter unverzüglich die entsprechenden Belege einfordern und sich nicht hinhalten lassen. Der Mieter muss nämlich innert dreissig Tagen seit seinem Senkungsbegehren an die Schlichtungsstelle gelangen, will er sein Recht noch geltend machen können. Das genaue Vorgehen wird auf der Website des Mieterverbands erklärt (www.mieterverband.ch/freiburg). Musterbriefe helfen beim Verfassen der Schreiben an den Vermieter.
Keine Rolle spielt das Alter der Wohnungen. Entscheidend ist der Mietzins. Es stimmt zwar, dass langjährige Mieter in älteren Liegenschaften häufig tiefere Mieten bezahlen. In solchen Fällen ist damit zu rechnen, dass der Vermieter die oben erwähnten Einreden vorbringt. Auch hier ist er dem Mieter allerdings den Beweis schuldig. Insgesamt gilt, dass jeder Mieter unabhängig vom Alter seiner Wohnung bei fallendem Hypothekarzins Anspruch auf Senkung des Mietzinses hat, wenn der Vermieter nicht erfolgreich die erwähnten Einreden vorbringen und die erforderlichen Tatsachen beweisen kann. Deshalb sollten sich alle Mieter zumindest erkundigen, ob sie einen Anspruch auf eine Mietzinssenkung haben.
Enthält der Mietvertrag einen Mietzinsvorbehalt (auch Erhöhungsreserve genannt), so rechnet der Mieter mit Vorteil nach, ob die Reserve durch die seit Abschluss des Vertrags erfolgten Hypothekarzinssenkungen nicht bereits abgebaut ist.
Der Vermieter kann vom Senkungsanspruch des Mieters einen Betrag für Kostensteigerungen im Unterhalt der Liegenschaft abziehen. Es muss aber nicht ohne Kenntnis der konkreten Umstände ein pauschaler Abzug von einem Prozent hingenommen werden. Bei vernachlässigten Liegenschaften lässt sich der Abzug nicht rechtfertigen.
Neuere oder umfassend sanierte Liegenschaften weisen in der Regel einen tieferen Unterhaltsbedarf auf. Weiter ist zu beachten, wie viele Betriebskosten bereits über die Nebenkosten abgerechnet werden. Je mehr dies der Fall ist, desto tiefer fällt der Abzug aus. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass Teuerungseffekte beim Unterhalt bereits im allgemeinen Teuerungsabzug enthalten sind.
