«Das ist für uns unbegreiflich und nicht nachvollziehbar», sagt der Plaffeier Ammann Otto Lötscher. Seine Aussage bezieht sich auf die Vorprüfung der Ortsplanung, welche die Gemeinde vor kurzem nach zweieinhalb Jahren vom Kanton zurückerhalten hat, besonders auf eine Forderung des Bau- und Raumplanungsamtes. Diese verlangt nämlich, dass das Quartier Gassera sowie weitere Parzellen in der Burstera, im Röhrli und im Gerendacherli in der Ortsplanungsrevision als Neueinzonungen eingestuft werden. Das klingt paradox, stehen doch auf diesen Parzellen teils schon seit langem Häuser. Die ersten Einfamilienhäuser in der Gassera wurden 2003 gebaut, das Restaurant Schwarzseestärn am Fusse dieses Quartiers vor zehn Jahren.
Seit 1997 keine Änderung
Die kantonalen Ämter stützen sich bei ihrer Beurteilung darauf, dass im Gebiet Schwarzsee seit 1997 keine Änderungen am Zonenplan mehr genehmigt wurden. In früheren Jahren wurden die beiden Ortsteile der flächenmässig grössten Sensler Gemeinde – das Heimland Plaffeien und das Schwarzseetal – ortsplanerisch separat behandelt, damit die Abwicklung in den beiden sehr unterschiedlichen Teilen einander nicht bremsen.
Die letzte Überarbeitung des Ortsplans Schwarzsee wäre 1994 für die Genehmigung bereit gewesen. Dann kam der Erdrutsch Falli Hölli, der Auswirkungen auf das ganze Kantonsgebiet hatte. Aufgrund dieser Rutschung hat der Kanton einen sogenannten Batgliss-Bericht, eine Analyse möglicher Gefahrenstellen, und zugleich eine kantonale Gefahrenkarte in Aussicht gestellt. Diese sollte künftig Teil aller Ortsplanungen sein.
Wegen dieses Batgliss-Berichts hat der Kanton 1997 Teile des Baugebiets von Plaffeien nicht genehmigt oder die Genehmigung sistiert und die Gemeinde aufgefordert, die Ortsplanung zu überarbeiten. Das hat die Gemeinde getan und die gesamte Ortsplanung für Schwarzsee im Jahre 2002 erneut aufgelegt.
Empfehlung des Kantons
«Der Kanton wollte die Gefahrenkarte überarbeiten und sagte uns damals, wir sollten abwarten», erklärt Otto Lötscher. «Sie haben uns empfohlen, die Ortsplanung nicht zur Genehmigung einzureichen.» Denn am Schwarzsee befinden sich einige vom Batgliss betroffenen Gebiete. Weil die Gemeinde mit der Planung aber sehr weit fortgeschritten war, holte sie die Erlaubnis ein, unter der sogenannten «Vorwirkung der Pläne» mit der geplanten Erschliessung des Quartiers Gassera und anderen Quartieren vorwärtszumachen. «Vorwirkung der Pläne» ist eine Art Vorbewilligung für Bauprojekte während der Phase, in der die Ortsplanung sich in Überarbeitung befindet. Diese kann nur angewandt werden, wenn die Baupläne von der Bewilligungsbehörde günstig beurteilt werden und wenn es keine Einsprachen gibt. Diese Bedingungen waren damals erfüllt. «Der Kanton hat danach Erschliessung, Detailbebauungsplan und auch jedes einzelne Baugesuch genehmigt – ohne je etwas zu beanstanden», sagt Otto Lötscher. Heute ist die Gassera bis auf wenige Restparzellen überbaut, es stehen über 15 Häuser.
Vorwirkung gilt nicht mehr
Jetzt betrachte der Kanton diese Bauzone als nicht genehmigt. Er stützt sich dabei auf das neue eidgenössische Bau- und Raumplanungsgesetz und auf das damit verbundene Bauzonen-Moratorium, mit dem die Klausel «Vorwirkung der Pläne» nicht mehr wirksam ist. Will Plaffeien die besagten Quartiere in der Bauzone behalten, muss die Gemeinde an anderer Stelle die gleiche Fläche auszonen. «Das ist eine unmögliche Situation», sagt Otto Lötscher. «Wir können diese Häuser ja nicht abreissen.»
Nimmt man dieses Quartier sowie weitere betroffene Parzellen in den Quartieren Röhrli, Burstera, Gerendacherli – wo es um Parzellen geht, die bereits seit 30 Jahren überbaut sind –, dann müsste die Gemeinde mehr als 40 000 Quadratmeter als Kompensation auszonen. Das entspricht einem Gebiet von mehr als 50 Häusern. «Wenn das durchgesetzt wird, sind wir auf Jahre hinaus in unserer Entwicklung blockiert. Es wäre nicht nur ein Stillstand, sondern ein Rückschritt.» (siehe auch Kasten)
Andere Prioritäten
Im Nachhinein sei man klüger, sagt Otto Lötscher. «Denn hätten wir gewusst, was auf uns zukommt, hätten wir darauf gedrängt, unseren Ortsplan trotz der noch ausstehenden Gefahrenkarte aufzulegen und ihn halt später wieder angepasst.» Damals habe man der Bereinigung der Gefahrenkarte Priorität eingeräumt. Bekanntlich gab es Landbesitzer, die nicht einverstanden waren, dass ihre Parzelle in eine der drei Arten von Gefahrenstufen eingeteilt wurde. Sie rekurrierten dagegen bis vor das Kantonsgericht (die FN berichteten).
«Wir sind in den letzten 20 Jahren mit der Ortsplanung immer wieder gebremst worden: erst durch den Batgliss-Bericht, dann durch die Gefahrenkarte und nun durch die neuen Vorschriften in Bezug auf die Festlegung der Gewässerräume. Auf das letzte Dossier warten wir immer noch, der Kanton macht einfach nicht vorwärts.»
Papi kommt zu Besuch
Otto Lötscher fragt sich auch, wie der Kanton die sogenannte Mehrwertabschöpfung, die ab kommendem Jahr gilt, auf den betroffenen Parzellen umsetzen will. Auf neu einzonierten Parzellen können die Behörden 20 Prozent des Landwertes einziehen. «Wir sollen also heute bei Landbesitzern Geld einziehen für einen Mehrwert, der vor zwölf und mehr Jahren angefallen sein soll. Das ist absurd», nervt sich Otto Lötscher. Diese und viele andere Fragen wird die Gemeinde zusammen mit ihrem Ortsplaner bald direkt dem Bau- und Raumplanungsamt stellen. Die Vorsteherin Giancarla Papi und der Verfasser des Berichts zur Vorprüfung kommen für eine Sitzung nach Plaffeien. Die Gemeinde verlangt, dass der Kanton auf seinen Entscheid zurückkommt und die betroffenen Gebiete als «altrechtliche Bauzonen» akzeptiert und nicht als Neueinzonungen einstuft. «Wir hoffen, dass es eine Lösung gibt. Denn es ist nicht unsere Schuld, dass der Ortsplan Schwarzsee damals nicht genehmigt werden konnte», so der Ammann. «Wir werden die Begründung des Kantons anhören und dann entscheiden, wie es weitergeht.» Die Gemeinde hat bereits Kontakt zum Schweizer Verein für Landesplanung aufgenommen, um von diesen Experten die Sachlage abklären zu lassen.
Zahlen und Fakten
Einzelne Ortsplanungen für die drei Dörfer
Die Gemeinden Plaffeien, Oberschrot und Zumholz haben auf den 1. Januar 2017 fusioniert. Weil sich die Ortsplanungen aller drei Orte zu diesem Zeitpunkt in unterschiedlichen Stadien der Revision befanden, haben die Behörden entschieden, diese Prozesse einzeln weiterzuführen. Erst später, wenn drei genehmigte Ortspläne vorliegen, sollen diese zusammengeführt werden. Otto Lötscher rechnet damit, dass der revidierte Ortsplan von Zumholz Anfang 2018 öffentlich aufgelegt werden kann. Da praktisch keine neuen Zonen geschaffen werden, gibt es dort wenig Änderungen. Auch der Ortsplan Oberschrot soll im Verlauf des nächsten Jahres in die Auflage gehen. Dort sucht man noch nach Möglichkeiten, durch Auszonungen die Bauzone zu verkleinern, um Neueinzonungen kompensieren zu können. «Wir sind derzeit noch am Abklären, ob wir mit anderen Gemeinden einen Bauzonenaustausch machen können», so Otto Lötscher. Trotz dieses getrennten Weges schaue man bereits heute die Dimensionen der Bauzonen aller drei Gemeinden als Ganzes an, damit es später keine Probleme gebe.
Vorprüfung
Kanton kritisiert Neueinzonungen und Zahl der Parkplätze in Schwarzsee
Die Gemeinde Plaffeien hat ihre Ortsplanungsrevision im April 2015 beim Kanton zur Vorprüfung eingereicht und vor kurzem zurückbekommen. Alle vorgesehenen Auszonungen hat das Bau- und Raumplanungsamt positiv begutachtet. «Aber die meisten von uns geplanten Neueinzonungen wurden negativ beurteilt», erklärt Syndic Otto Lötscher. Als Begründung gab der Kanton an, dass sich diese zu weit entfernt von der Kernzone befinden. «Das schränkt die Entwicklung der Gemeinde stark ein», sagt er. Die fusionierte Gemeinde (siehe blauer Kasten) wolle sich entwickeln. Oberschrot etwa brauche neue Bauzonen, weil es bestehende Betriebe wie eine Autogarage oder die Käserei gebe, die Bedarf für eine Erweiterung hätten. Das könne aber nicht in der Kernzone geschehen. Seit Jahren habe der Gemeinderat den Fokus auf die Schaffung neuer Arbeitsplätze gelegt. «In Randgebieten ist das sehr wichtig. So müssen weniger Leute pendeln, und es gibt weniger Verkehr.» Er verurteilt die tendenziellen Bestrebungen, dass sich einzig städtische Zentren weiterentwickeln. «Das ist gefährlich für das Berggebiet.»
Überrascht waren die Plaffeier Behörden auch über die Kritik des Amtes für Mobilität am Parkplatzkonzept Schwarzsee. Ausserdem schlug das Amt vor, im Gebiet rund um die Gypsera Kurzzeitparkplätze zu schaffen. Das kommt bei der Gemeinde nicht gut an. «Das ist für uns unverständlich. Wir wollen den Tagestourismus fördern. Dafür braucht es aber Parkplätze, auf denen die Ausflügler ihr Auto den ganzen Tag stehen lassen können», sagt Otto Lötscher. Auch die Anregung des Mobilitätsamtes, die Parkplatzpreise im vorderen Bereich des Tales zu erhöhen, um die Leute zu motivieren, im hinteren Bereich rund um den Campus zu parkieren, stösst auf Kopfschütteln. «Das funktioniert im Alltag einfach nicht. Von überall her erhalten wir Lob, wie gut das Parkplatzkonzept funktioniert, nur dieses Amt sieht es anders.» Es gehe dieser Kantonsstelle wohl einfach darum, die Zahl der Parkplätze im Tourismusgebiet zu reduzieren. «Dabei stossen wir mit unserer heutigen Kapazität an gut besuchten Tagen an die Grenzen.» Die Gemeinde will nun auch mit dem Amt für Mobilität das Gespräch suchen.
Stellungnahme des Kantons
«Die Interessenabwägung obliegt dem Staatsrat»
Das kantonale Bau- und Raumplanungsamt bestätigt auf Anfrage, dass die Direktion bis heute nicht für alle Gebiete in Schwarzsee einen Ortsplan genehmigt hat. Es sei nicht der Entscheid des Kantons, dass Plaffeien eine Kompensation für die besagten Bauzonen finden müsse, sagt Pressesprecherin Corinne Rebetez. «Das ist eine Forderung des neuen, vom Stimmvolk genehmigten Raumplanungsgesetzes, das für alle Gemeinden gilt.» Plaffeien müsse entweder auf eigenem Gebiet oder mit anderen Gemeinden Lösungen für die Bauzonen finden. Rebetez bestätigt, dass der Kanton der Gemeinde 2002 empfohlen hat, die Gefahrenkarte abzuwarten. «Es wäre dann aber Sache der Gemeinde gewesen, den weiteren Fahrplan für die Ortsplanungsrevision festzulegen.» Auf die Frage, wie gross die Chancen sind, dass der Kanton sein negatives Gutachten revidiert, sagt sie, dass sich das Amt auf das Bundesgesetz stütze. «Die Interessenabwägung obliegt dem für die Planung zuständigen Staatsrat», führt Corinne Rebetez aus. Dieser müsse im Rahmen des Bewilligungsverfahrens entscheiden, ob er entgegen den Bestimmungen des Bundesgesetzes eine Ausnahme genehmigen wolle, die weder mit dem Gesetz übereinstimme noch der Gleichbehandlung der Gemeinden nachkomme.
