Zinsausblick für Hypothekarnehmer

Rezessionsängste trieben die Nachfrage nach sicheren Anlagen in den Sommermonaten an. Die Schweiz blieb von dieser Entwicklung nicht verschont. Nach einem starken Rückgang seit Juli erreichte der 10-Jahres-Swapsatz Mitte August den tiefsten je gemessenen Wert von fast 70 Basispunkten.

Die Zinsdifferenz zwischen einer Geldmarkt- und einer 10-Jahres-Hypothek hat sich dadurch weiter vermindert. Abgeleitet von der Statistik der Schweizerischen Nationalbank beträgt sie noch etwa 35 Basispunkte, rund halb so viel wie noch vor einem Jahr.

Die erneute Eskalation im Handelsstreit zwischen den USA und China sowie enttäuschende Wirtschaftsdaten setzen die Zentralbanken unter Zugzwang. Sowohl die US-Notenbank als auch die Europäische Zentralbank dürften ihre Geldpolitik in den kommenden Monaten expansiver gestalten. Um einer Frankenaufwertung entgegenzuwirken, wird auch die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins senken müssen. Eine Anpassung des Leitzinses auf –1  Prozent ist noch im September 2019 zu erwarten. Es zeichnet sich damit eher eine Verschärfung der Negativzinspolitik ab.

Die Wahl der Hypothekarfinanzierung hängt nicht nur von den aktuellen Zinserwartungen, sondern auch von der Risikotragfähigkeit des Hypothekarnehmers ab. Wer eine Hypothek aufnimmt, muss sich drei Fragen stellen: Kann ich massiv höhere Zinszahlungen tragen (Zinsrisiko)? Wie hoch sind die Kosten, wenn ich den Hypothekarvertrag vorzeitig kündigen muss (Bindungsrisiko)? Wie gross ist die Gefahr, dass ich die Hypothek in einer Hochzinsperiode erneuern muss (Refinanzierungsrisiko)? Sicherheitsor­ientierte Hypothekarnehmer mussten in den vergangenen 20 Jahren höhere Kosten tragen: Die durchschnittlichen Hypothekarkosten einer langfristigen Finanzierung betrugen ungefähr das Doppelte der Kosten einer Geldmarktfinanzierung. Kostenorientierte Hy­po­thekarnehmer wurden belohnt. Auch in Perioden steigender Zinsen lagen die Kosten kurzfristiger Hypotheken zumeist unter den Kosten langfristiger Festhypotheken. Dennoch ist das Risiko höherer Zinsen nicht vernachlässigbar und muss in einer langfristigen Tragbarkeitsrechnung zwingend berücksichtigt werden.

Tiefe Zinsen, teurer Ausstieg

Abgesehen von steigenden Zinsen kann auch die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek teuer werden. Die Ausstiegskosten hängen dabei von den Wiederanlagemöglichkeiten des Kapitals ab. Je tiefer die Zinsen zum Zeitpunkt der Vertragsauflösung sind, desto höher sind die anfallenden Ausstiegskosten. Umgekehrt wird der Kunde im Falle eines starken Zinsanstiegs bei einem Ausstieg aus einer Hypothek belohnt. Das Bindungsrisiko sinkt folglich in einem Umfeld steigender Zinsen. Die Wahl der Laufzeit einer Hypothek hängt somit auch von der Haltedauer der Hypothek und den Lebensumständen des Hypothekarnehmers ab.

Erfolgt die Refinanzierung des gesamten Hypothekarvolumens zu einem bestimmten Zeitpunkt, besteht das Risiko, aufgrund einer kurzfristigen Zinsspitze höhere Hypothekarkosten tragen zu müssen. Wenn ein Hypothekarnehmer Zinsschwankungen minimieren möchte und eine sicherheitsorientierte Hypothekarfinanzierung wünscht, macht eine zeitliche Streuung langfristiger Hypotheken Sinn.

Momentan sind die Kostenunterschiede zwischen einem Mix aus 7- und 10-Jahres-Festhypotheken und einer 10-Jahres-Festhypothek gering. Doch das Refinanzierungsrisiko ist bei der Mixvariante bereits spürbar tiefer. Für kostenorientierte Hypothekarnehmer (und kurzfristige Laufzeiten) spielt das Refinanzierungsrisiko hingegen keine Rolle.