Büro-Crash: Nach Corona ist die Arbeitswelt nicht mehr die gleiche – die Immobilienpreise fallen schon

Heimarbeit setzt sich durch, Büros sind global weniger gefragt: in der Schweiz sinken die Mieten, in den USA crashen Bankenaktien und es gibt einen der grössten Preisrückgänge seit einem halben Jahrhundert.

Corona ist vorbei, doch das Arbeitsleben wird womöglich nie mehr sein wie zuvor. Darum gibt es nun am Immobilienmarkt einen Wandel – und womöglich bald einen lauten Knall.

Nach der Pandemie wollten die Menschen nicht zurück ins Büro, bestimmt nicht wieder für fünf Tage die Woche. Viele Chefs jedoch trauerten der alten Bürokultur nach, oder sie stimmten still dem Tesla-Gründer Elon Musk zu, welcher der «Laptop-Klasse» einen Realitätsverlust vorwarf, sie lebe im «La La Land».

Seither wird um die Rückkehr gerungen – je nach Land, Branche und Unternehmen unterschiedlich hart. Zum Beispiel hat die «Bank of America» kürzlich den Mitarbeitenden «Erziehungsbriefe» geschickt, welche an die «Workplace Excellence Guidelines» erinnern und disziplinarische Massnahmen androhen.

Ein Waffenstillstand hat sich eingestellt

Doch wie die «Financial Times» weiter berichtet, sind solche spektakulären Fälle nur «gelegentliche Scharmützel» zwischen Chefs und Mitarbeitenden. Es komme allmählich zu einem «Waffenstillstand»: einem Kompromiss, einem Nebeneinander von Büro und Homeoffice.

So eine Feuerpause hat sich anscheinend auch in der Schweiz eingestellt. Die Raiffeisenbank schreibt in einer Studie, in den klassischen Bürobranchen würden nach wie vor viele Mitarbeitende einen grossen Teil ihres Pensums im Homeoffice leisten. «In den meisten Unternehmen hat sich eine Mischform durchgesetzt.»

Es scheint ein vernünftiger Weg zu sein, wenn die Forschung richtig liegt, wie beispielsweise von der «Federal Reserve Bank of San Francisco». In 43 Branchen war es einerlei, wie oft die Mitarbeitenden dort im Homeoffice waren – sie leisteten nicht mehr, aber auch nicht weniger. Das Homeoffice ist weder Heilsbringer noch Untergang der Zivilisation.

Weder Himmel noch Hölle also – doch das gilt nur für die Produktivität, nicht für das Wohlbefinden der Mitarbeitenden. Das Homeoffice macht die Arbeit anscheinend ein gutes Stück angenehmer. Laut der US-Universität Stanford ist den Mitarbeitenden die freie Wahl des Arbeitsortes sehr viel wert. So viel wie eine Lohnerhöhung von 8 Prozent.

Dieser neue Mittelweg ist schon so etabliert, dass er global den Immobilienmarkt zu verwandeln beginnt. Dabei muss sich zeigen, ob dieser Wandel in aller Stille abläuft. Zumal der Markt zugleich mit höheren Zinsen fertig werden muss, was in der Geschichte schon oft einherging mit viel Crash, Boom, Bang.

Einer der stärksten Preisrückgänge

In der Schweiz häufen sich die Anzeichen, dass es künftig weniger Büroflächen braucht, wie die Raiffeisenbank schreibt. Die Vermieter seien mittlerweile zu «grösseren Kompromissen» gezwungen und würden zu «ordentlich» tieferen Mieten anbieten: im Vergleich zum Pandemiebeginn um durchschnittlich knapp 7 Prozent tiefer.

Das könnte erst der Anfang sein. Die Unternehmen hätten Zeit gehabt, ihre Pläne anzupassen, und nun Gelegenheit, diese umzusetzen. 72 Prozent aller befristeten Büromietverträge würden in den nächsten fünf Jahren auslaufen. Das Fazit der Raiffeisenbank: Bald werde sich zeigen, wie gross er wirklich ist, dieser Homeoffice-Effekt.

Wenn die Mieten sinken, folgen bald danach die Preise für Büro-Immobilien. In der Schweiz entwickeln sie sich allerdings schon länger auffällig schwach, gemäss der Beratungsfirma Fahrländer Partner. Sie sind im letzten Jahr um 4,5 Prozent gefallen und nun wieder ungefähr dort, wo sie im Jahr 2010 waren.

Das sind dann 13 Jahre des Stillstands. Nichts zu sehen also von einem Boom, wie er die Mehrfamilienhäuser erfasst hat. Deren Preise sind zuletzt zwar gesunken, liegen aber noch immer um mehr als 40 Prozent höher als im Jahr 2010.

In den USA sind die Preise «auffällig» stark gefallen, meldete der Internationale Währungsfonds (IWF). Wenn die Zinsen in früheren Jahrzehnten hochgingen, blieben die Preise stabil oder sanken nur wenig – dieses Mal jedoch um 11 Prozent in «einem der stärksten Preisrückgänge seit mindestens einem halben Jahrhundert».

Es ist gar der durchschnittliche Preis aller gewerblichen Immobilien, welcher da in den USA gesunken ist. Also von allen Immobilien mit Büros, Hotels oder Detailhandel. Doch es sind vor allem die Büros, welche nach unten drücken. Es lastet nicht nur die neue Arbeitswelt auf ihnen, sondern auch eine erschreckend hohe Schuldenlast.

Warnung vor einem Teufelskreis

Über 1,2 Billionen Dollar an Krediten laufen in den nächsten zwei Jahren aus, die in gewerbliche Immobilien investiert wurden – ungefähr 300 Milliarden davon in Büros und Verkaufsflächen. Wenn die US-Zentralbank ihre Leitzinsen nicht bald und stark senkt, müssen diese Kredite zu viel höheren Zinsen erneuert werden. Oft zwei oder drei Mal höher.

Es braucht nicht viel Fantasie, um sich auszumalen, was dann schiefgehen könnte. Der IWF warnt vor einem «Teufelskreis».

Es beginnt mit steigenden Ausfällen und Zahlungsrückständen. Die Banken schrecken auf und vergeben ihre Kredite zurückhaltender oder zu viel höheren Zinsen. Es gibt noch mehr Ausfälle. Die Preise für Gewerbeimmobilien sinken. Die Banken schreiben Verluste, werden noch ängstlicher, und auch andere Branchen erhalten weniger Kredite. Schwups, ist die Krise in der übrigen Wirtschaft angelangt.

In Europa sollte man sich nicht in Sicherheit wiegen. Die Risiken, welche von den Büroimmobilien ausgehen, seien auch für andere Regionen relevant, warnt der IWF. «In Europa spielen viele der gleichen Trends eine Rolle wie in den USA.»

Manchmal sieht es so aus, als wäre der «Teufelskreis» schon in Gang gekommen, vor dem der IWF eindringlich warnt. So vermeldete der Nachrichtendienst Bloomberg kürzlich: «Die Banken beginnen womöglich schmerzhaft zu spüren, dass sich der Markt für US-Gewerbeimmobilien wandelt.»

Drei Banken, auf drei Kontinenten, hatten über drohende Verluste berichtet – allesamt verursacht durch amerikanische Immobilien.

Die New York Community Bankcorp hat sich mit einer Büro-Immobilie und einem Mehrfamilienhaus verspekuliert. Die Bank muss die Dividenden kürzen, die Rückstellungen hochfahren und den Crash ihrer Aktie hinnehmen – bisher um über 40 Prozent.

Die japanische Aozora Bank verliert mit US-Büroimmobilien so viel Geld, dass sie ihr Finanzjahr mit Verlust abschliessen wird – die Aktie verlor zwischenzeitlich über 30 Prozent. Der Deutschen Bank hingegen trauen die Investoren anscheinend zu, ihre voraussichtlichen Verluste mit US-Büroimmobilien wegzustecken. Die Aktie stieg an, obschon die Bank ihre Rückstellungen dafür fast verfünffachen musste.

Sollte ein Teufelskreis tatsächlich in Gang kommen, wird sich dieser Prozess über lange Zeit hinziehen: Mal wird sich nichts tun, mal taumelt wieder eine Bank. Das hat mit den Regeln zu, wie die Banken solche Wertverluste verbuchen müssen – nämlich gar nicht, solange ein Kredit nicht ausläuft oder eine Immobilie zu Geld gemacht werden muss. Wie ein Analyst zu Bloomberg sagt: «Die Banken spielen mit dem tatsächlichen Wert dieser Vermögenswerte.»