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Das Dorf Plaffeien als Zentrum stärken

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Die Ortsplanung von Plaffeien ist seit Jahrzehnten ein Thema. Bis jetzt hat die Gemeinde mit einer Fläche von 60 Quadratkilometern – eine der grössten im Kanton Freiburg – keinen bewilligten Zonenplan, der das gesamte Gebiet, also Plaffeien und Schwarzsee, umfasst. Das letzte Mal, als die Ortsplanung 1994 kurz vor der Bereinigung stand, ist sie am sogenannten Batgliss, am Bericht über Naturgefahren, gescheitert (siehe Kasten).

Jetzt ist der Zonenplan wieder auf aktuellstem Stand, und der Gemeinderat hat auch den Richtplan, also das Zielgebiet für die künftige Entwicklung, überarbeitet. Das Dossier ist seit Anfang April bei den kantonalen Stellen zur Vorprüfung. Bis es zurück ist, nutzt die Gemeinde die Zeit, um die Bürger erstmals über die bisherige Planungsarbeit zu informieren. Bevor am Donnerstag ein Informationsanlass stattfindet, haben die Verantwortlichen den FN das umfangreiche Dossier vorgestellt.

Interkommunales Zentrum

Einer der Grundsätze des Gemeinderates lautet, dass er das Dorf Plaffeien als Zentrum des sozialen Lebens, als wichtiger Ort des Treffens, Einkaufens, Wohnens und Arbeitens stärken möchte. Er stützt sich dabei auf die Regionalplanung, die Plaffeien/Oberschrot als interkommunales Zentrum vorsieht. Die Siedlungsausdehnung soll zwar begrenzt werden, und die Entwicklung soll eher innerhalb bestehender Bauzonen durch bessere Nutzung erfolgen. Doch sollen weiterhin Einzonungen möglich sein. «Der Gemeinderat will das Dorf nicht unter eine Käseglocke stellen», erklärt Ortsplaner Joseph Brügger.

Plaffeien hat wie andere Gemeinden eine überdimensionierte Wohnzone: 104 000 Quadratmeter Reserve wären erlaubt, die Fläche beträgt aber 124 700 Quadratmeter. Gemäss neuem Raumplanungsgesetz müssen also 20 000 Quadratmeter ausgezont werden, bevor neue Bauzonen entstehen können.

An Randgebieten auszonen

Der Zonennutzungsplan sieht deshalb vor, dass in den Randgebieten des Kerns einzelne Parzellen aus der Bauzone genommen werden. Das kann sowohl erschlossenes, teilerschlossenes wie auch unerschlossenes Gebiet sein. Es betrifft mehr als 20 Einzelflächen, die seit Jahrzehnten ruhen. «Weil die Eigentümer nicht bauen wollen oder können, oder auch, weil das Gebiet zu steil oder ungünstig gelegen ist», erklärt Ammann Otto Lötscher. Die betroffenen Landbesitzer sind noch nicht über diese Pläne informiert. «Dieser Schritt ist nötig, damit die Gemeinde die Bauzonen verkleinern kann. Doch mit den Grundeigentümern kann das Gespräch erst verlässlich geführt werden, wenn die Stellungnahme des Kantons zu diesen Auszonungen vorliegt», so Joseph Brügger.

Einer der Wohnschwerpunkte ist gemäss Zonennutzungsplan in der Bühnimatta (hinter der Apotheke) vorgesehen. Dort soll die Wohnzone mittlerer Dichte – also vorwiegend für Mehrfamilienhäuser – erweitert werden. Es geht um rund 40 000 Quadratmeter. «In Plaffeien soll es nach wie vor möglich sein, Einfamilienhäuser zu bauen», hält Joseph Brügger fest. Dafür ist im Lindengraben oder östlich der Telmoosstrasse sowie im Bereich Winkelmatte eine Zone vorgesehen. «Das ist momentan nur eine Idee», erklärt Otto Lötscher. «Wir haben noch kein grünes Licht von den Grundeigentümern.»

Interessen abwägen

Im Richtplan ist auch eine Erweiterung der Wohnzone Richtung Tüschbach vorgesehen (hinter «Stäffelers» Landwirtschaftsbetrieb). Ein heikler Punkt, denn das Kulturgüteramt hat 2006 festgehalten, dass das Ortsbild von dieser Seite nicht beeinträchtigt werden darf. «Wir haben das Gebiet aber dennoch in den Richtplan aufgenommen, weil es einfach Sinn macht, das Dorf in diese Richtung weiterzuentwickeln», erklärt Joseph Brügger. Er hofft, dass es zu einer Interessenabwägung kommt und dass dann eine sinnvolle Dorfkernentwicklung gegenüber einer strikten Einhaltung des Ortsbildes stärker gewichtet wird.

Auch Schwarzsee soll sich weiterentwickeln. Im Richtplan ist vorgesehen, dass die bestehende Wohnzone Gassera weitergeführt wird. Unterhalb des heutigen Schlittelhangs soll eine Touristikzone entstehen. Der Zonennutzungsplan sieht zudem vor, das Gebiet hinter der Hostellerie aus der Wohnzone in die Touristikzone mit begrenzter Höhe zu legen. Das erlaubt den Bau einer Pension oder anderer Übernachtungsmöglichkeiten.

Anders als bei den Wohnzonen präsentiert sich die Situation bei den Arbeitszonen (früher: Industrie- und Gewerbezonen). Die Gemeinde hat mit rund 9000 Quadratmetern nur noch geringe Reserven, erlaubt wären 28 200 Quadratmeter. Auch hier verweist der Planer auf die Regionalplanung, die für Plaffeien eine regionale Arbeitszone vorsieht. «Kleingewerbe ist willkommen. Wir können uns aber auch gut vorstellen, dass sich ein grosser Betrieb ansiedelt», sagt Otto Lötscher. Er nennt als Beispiel die Extramet, die sich abseits von Bahn und Autobahn prächtig entwickelt hat. «Die Arbeitsplätze dürfen nicht alle nur in die kantonale Arbeitszone Birch in Düdingen verlagert werden, denn das löst das grosse Verkehrsproblem im Bezirk nicht.»

Plaffeien bietet mit 970 mehr Arbeitsplätze an, als Arbeitskräfte vorhanden sind, ist also eine Zupendlergemeinde. Auch bieten die Betriebe der Gemeinde theoretisch für jeden Lehrling einen Ausbildungsplatz. Im Richtplan ist vorgesehen, dass in der Oberen Matte (Richtung Müli) eine Arbeitszone von rund 35 000 Quadratmetern entsteht.

Auch nach Fusion gültig

Die Plaffeier stimmen im Herbst über eine Fusion mit Oberschrot und Zumholz ab. Kommt diese zustande, wäre nicht alle Arbeit umsonst. «Wir planen bereits jetzt über die Gemeindegrenzen hinaus», so Joseph Brügger. Ein Grossteil der heutigen Planung könnte mit geringen Anpassungen übernommen werden. Erleichtert wird dies dadurch, dass weder Oberschrot noch Zumholz Arbeitszonen haben.

Eine Gemeinde mit zwei Ortsteilen erfordert zwei parallele Prozesse bei der Raumplanung. Eine spezielle Sichtweise ist in Schwarzsee wegen der Einschränkungen durch Naturgefahren und wegen der touristischen Ansprüche vonnöten, sagt Joseph Brügger. Erschwerend kommt hinzu, dass bisher Plaffeien auch für den Teil des Schwarztals, der eigentlich auf Gemeindegebiet Jaun liegt, die Planung übernommen hat. Das wollen die kantonalen Ämter nicht mehr. So müssen Projekte, die beide Gemeinden betreffen, zweigleisig gefahren werden.

Das ist aber nicht der einzige Punkt, bei dem die Gemeinde mit dem Kanton im Clinch ist: «Wir warten seit Jahren, dass der Kanton für unser Gebiet den Raumbedarf für Fliessgewässer festlegt», erklärt Otto Lötscher. Ohne die genauen Vorgaben über Abstände zu Bächen sei das Planen schwierig. «In unserer Gemeinde, wo alle 50 Meter ein Bach fliesst, wäre dies eine wichtige Grundlage, um Rechtssicherheit für die angrenzenden Bauzonen zu schaffen», präzisiert Manfred Riedo, kommunaler Bauverwalter.

InformationsabendGesamtrevision Ortsplanung, Do., 30. April, 19.30 Uhr, Hotel Alpenklub, Plaffeien.

Baureglement: Keine weiteren Grossverteiler

I m Rahmen der Ortsplanung hat die Gemeinde auch das Baureglement überarbeitet. Jenes für das Dorf Plaffeien wird etwas liberalisiert, doch sind weiterhin keine Flachdächer möglich. In Schwarzsee hingegen wird auf ein einheitliches Erscheinungsbild geachtet: So müssen zum Beispiel alle Gebäude talseitig gleich geneigt sein und Satteldächer sind vorgeschrieben. Weiter sieht das Reglement vor, die zulässigen Verkaufsflächen in neuen Arbeitszonen auf 300 Quadratmeter zu beschränken; weitere Grossverteiler sind nicht mehr erwünscht. Auch schreibt die Gemeinde vor, dass grossflächige Parkplätze künftig unterirdisch gebaut werden müssen. Sie führt auch die Pflicht für Detailbebauungspläne bei grösseren Einzonungen ein. im

Ortsplanung: Drei Themen ausgeklammert

E s gibt drei Bereiche, die Gemeinderat und Planungskommission bei der Überarbeitung der Ortsplanung ausgeklammert haben. Der eine betrifft zehn Quartiere in Schwarzsee, die seit 1994 durch den Batgliss-Bericht betroffen sind. Kurz vor Abschluss der letzten Revision kam es zum Erdrutsch in Falli Hölli. Dies hatte Auswirkungen auf die andere Seite des Schwybergs. Eine neu erarbeitete Naturgefahrenkarte teilte alle Gebiete in der Flyschzone in drei Kategorien auf: in unbebaubare, in bebaubare Zonen mit Auflagen und in normal bebaubare Zonen. Für Schwarzsee hiess dies, dass ganze Quartiere wegen Rutschgefahr in eine Bauverbotszone kamen. Der Kanton genehmigte 1997 einen Teil der Ortsplanung Schwarzsee. 2011 legte die Gemeinde die Teilrevision des Zonennutzungsplans für diese Quartiere neu öffentlich auf. Einige Eigentümer haben gegen den Auszonungsbescheid Rekurs eingereicht. Das kantonale Raumplanungsamt hat diesen im April 2014 abgewiesen und die Teilrevision genehmigt. Die Grundbesitzer zogen die Sache weiter, der Fall ist nun vor dem Kantonsgericht hängig.

Das zweite hängige Verfahren betrifft die geplante Windparkzone Schwyberg. Gegen diese haben Umwelt- und Naturschutzverbände Rekurs eingereicht. Der Fall ist beim Bundesgericht hängig. Ebenfalls ausgeklammert hat die Gemeinde das Gebiet Burstera-Chretza-Rohrmoos. Dort besteht ein Projekt für Hochwasserschutz und Renaturierung. Der Entscheid über die Baubewilligung ist nach längerer Diskussion und Abänderungen beim Kanton hängig. im

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