Rund um Bahnhöfe zeigt sich, warum Immobilienpreise hoch bleiben

Die Verdichtung rund um Bahnhöfe bringt unschöne Seiten mit sich, wie eine neue ETH-Studie zeigt.

Der Schweiz gelingt es derzeit nicht, genügend Wohnraum bereitzustellen. Das Angebot an Eigenheimen ist dünn und die Preise steigen weiter. Zur Miete ist das Angebot ebenfalls knapp und es verteuert sich derzeit besonders schnell. Die Aussichten sind, wie Bundesbern kürzlich festgestellt hat, «nicht rosig».

Warum kriegt die Schweiz nicht genug gebaut als hoch entwickeltes Land mit effizienten freien Märkten? Eine Antwort darauf ist hinlänglich bekannt: Sie schafft es nicht, in ihren grossen und kleinen Städten dichter zu bauen, wie vom Volk gewünscht und vom Raumplanungsgesetz vorgegeben. Sie tut sich schwer mit der Verdichtung.

Die nächste Frage ist dann sogleich, warum sich die Schweiz damit so schwertut?

Eine Antwort darauf liefert eine neue Studie der ETH Zürich, geleitet von Professor David Kaufmann und finanziert von der ETH selbst und den SBB. Ganz kurz gesagt, zeigt sich: Verdichtung ist nicht einfach und nicht harmlos; viele Menschen gewinnen, aber es verlieren auch viele Menschen sehr, sehr viel. Der Reihe nach.

Die ETH-Forscher haben untersucht, was dort passiert ist, wo die Schweiz schon etwas Verdichtung geschafft hat: im Umkreis von 500 Metern rund um 49 grosse Bahnhöfe im Kanton Zürich, dem bevölkerungsreichsten Kanton der Schweiz. Rund 1,8 Millionen Datenpunkte zu Personen und Haushalten haben sie ausgewertet: Wegzüge und Zuzüge, Abrisse und Neubauten von Wohnungen.

Die Studie fördert zunächst einmal Erfreuliches zutage. Ein sozialpolitisches Ziel wird insofern erreicht, als Einwohner mit niedrigem Einkommen auch etwas von der Verdichtung haben. Ihre absolute Zahl rund um die 49 Bahnhöfe herum nimmt zu. Es hat also nach der Verdichtung mehr Wohnraum für solche Haushalte als zuvor.

Kein Monaco am Zürichsee

Das ist an sich gut für die gesellschaftliche Durchmischung, die von der Bevölkerung gewünscht ist, wie Umfragen immer wieder zeigen. Man will möglichst keine Zonen, wo Reiche oder Arme nur unter sich bleiben, kein Monaco am Zürichsee.

Noch ein erfreuliches Ergebnis der Studie ist, dass nach der Verdichtung tatsächlich mehr Menschen in Gehdistanz zu einem Bahnhof leben und bequem den öffentlichen Verkehr nutzen können – Haushalte mit tiefem Einkommen wie mit hohem.

Sandra Ardizzone

So weit, so gut und unproblematisch. Doch heikler ist, dass die Vorteile der Verdichtung ungleich verteilt sind. Haushalte mit tiefem Einkommen profitieren zwar, aber deutlich weniger als Haushalte mit höherem Einkommen. Ihr Anteil an den bahnhofsnah gelegenen Wohnungen nimmt ab, weil sie zwar mehr von diesen Wohnungen bekommen, ihr Zugewinn aber kleiner ist, als der Zugewinn von Haushalten mit mittlerem oder hohem Einkommen. Relativ gesehen verlieren sie.

Die grossen Gewinner der Verdichtung sind andere. In der Studie heisst es: «Die Vorteile sind ungleichmässig verteilt und kommen hauptsächlich Haushalten mit mittlerem und hohem Einkommen zugute.» Sie sind es, die nach Verdichtungen überproportional häufig in die Nähe von Bahnhöfen ziehen und in den neu erstellten Wohnungen leben.

Verdichtung bedeutet Zerstörung

Somit haben sie auch besseren Zugang zum schwer subventionierten öffentlichen Verkehr beziehungsweise zum Angebot der SBB. Dieser Zugang ist schon seit langem ungleich verteilt. Mit der Verdichtung rund um die Bahnhöfe herum sind es noch mehr die Haushalte mit mittleren und hohen Einkommen, welche den öffentlichen Verkehr leichter nutzen können. Ärmere Haushalte bleiben zurück.

Besonders hart kann es Haushalte mit tiefem Einkommen treffen, wenn sie schon vor der Verdichtung in Quartieren rund um die Bahnhöfe gelebt haben. Für solche Haushalte steigt die Gefahr, dass ihr Wohnhaus abgerissen wird, sie in der Nähe nichts Neues finden und sie aus ihrem angestammten Quartier wegziehen müssen. Solche forcierten Wegzüge bedeuten meist einen Verlust an Lebensqualität, unter anderem, weil viele Beziehungen zu Nachbarn und Bekannten verloren gehen.

Philipp Zimmermann

Diese Zerstörung von Wohnraum rund um die Bahnhöfe ist gerade in der Schweiz eine Realität. Es werden keine neuen Bahnhöfe mehr gebaut, wo rundherum dicht gebaut werden könnte. Verdichtung bedeutet darum nicht, zu Bestehendem noch etwas hinzuzufügen; es bedeutet, dass Bestehendes zuerst zerstört werden muss. Und das ist häufig alter, aber günstiger Wohnraum, weil der Mietaufschlag höher ist als bei bereits teurem Wohnraum. Erst wenn das Alte weg ist, entsteht etwas Neues – was dichter neben- oder aufeinander steht.

Die Studie zeigt, dass es nicht nur an Einsprachen liegen kann, wenn es mit dem Wohnungsbau nicht vorwärtsgeht. Dass der Bau allein durch Einsprachen verhindert wird, scheint manchmal die Botschaft von Wirtschaftsführern zu sein, auch wenn sie selbst ihre Analyse vielleicht nicht darauf reduziert haben wollen. So hiess es schon, Einsprachen seien zur fünften Landessprache geworden. Ein anderer Wirtschaftschef riet, Einsprachen zu erschweren, denn viele seien missbräuchlich.

Die neue Studie macht deutlich: Einsprachen sind nicht – oder nicht allein – der Ausdruck einer irrationalen Furcht vor allem Möglichen: vor Schattenwurf, Baulärm, vor dem Neuen an sich. Verdichtung ist nichts Harmloses, sie bringt Verlierer mit sich und darum begründete Ängste.

Wie viel für manchen Haushalt auf dem Spiel steht, zeigte kürzlich eine Studie der Beratungsfirma Wüest Partner. Demnach könnten sich im Kanton Zürich fast 40 Prozent aller Haushalte keine vergleichbare Wohnung mehr leisten, wenn sie zum Auszug gezwungen wären. Sie würden keine Wohnung mehr finden, welche nicht mehr als 30 Prozent ihres Budgets beanspruchen würde und von der Lage und Grösse her ähnlich wäre.