Zins-Warnung für Hausbesitzer: Was jetzt die grosse Gefahr ist

Welche Immobilienmärkte die Zinswende gut überstanden haben, welche schlecht – und was laut einer Studie noch schiefgehen kann. 

Es ist einzigartig, wie stark, schnell und geschlossen die westlichen Zentralbanken mit den Leitzinsen hochgingen. Dennoch ist es in dieser Zinswende bisher erstaunlich ruhig geblieben. Es gab keinen globalen Crash wie in der Finanzkrise ab dem Jahr 2008. Es kam keine Spirale in Gang, die zahlreiche Banken in den Abgrund hätte reissen können. Und anders als von vielen Experten erwartet, gab es 2023 noch nicht einmal eine Rezession.

Doch es ist womöglich nur eine Frage der Zeit. Denn der Internationale Währungsfonds (IWF) warnt in seinem neuen globalen Stabilitätsbericht: Wenn die Zentralbanken noch lange warten, bis sie die Leitzinsen wieder senken, könnte es doch noch böse enden. So begründet der IWF seine Warnung.

Die meisten Zentralbanken sind ihren Inflationszielen bereits nahe, ohne dass dabei die Arbeitslosigkeit stark gestiegen ist – in den USA ist diese im Gegenteil sogar auf ein Rekordtief gefallen. Daraus könnten die Zentralbanken nun den Schluss ziehen, dass die hohen Zinsen harmlos sind für die Wirtschaft, kein grosses Risiko, alles halb so wild. Und, dass es deshalb klüger sei, die Leitzinsen noch länger hoch zu lassen, als sie womöglich verfrüht zu senken.

Doch diese Überlegung sei falsch, warnt nun der IWF. Es sei genau umgekehrt. Die viel grössere Gefahr bestehe darin, die Leitzinsen zu lange zu hoch zu halten. «Dies könnte jetzt das grössere Risiko darstellen», schreibt der IWF und beschreibt eine mögliche Folge mit «finanzieller Instabilität». Das könnte zum Beispiel eine Spirale aus fallenden Immobilienpreisen und Zwangsversteigerungen bedeuten, welche wiederum Einkommen und Konsum im ganzen Land nach unten drückt.

Der IWF begründet seine Warnung damit, dass die Zinswende bisher vor allem darum harmlos geblieben sei, weil sie noch gar nicht voll bei den Haushalten angekommen sei. Ihre Wirkung sei noch aufgeschoben, nicht aufgehoben. Diese zeitliche Verzögerung hat laut IWF vor allem einen Grund: Festverzinsliche Hypotheken sind sehr weit verbreitet, weit mehr als bei früheren Zinswenden.

Der Zinseffekt ist nur aufgeschoben

Doch es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Festhypotheken auslaufen – und die Zinssätze doch noch hochgehen. Dann würde laut IWF «die geldpolitische Transmission plötzlich effektiver werden» – sprich, die hohen Zinsen würden auf einmal ihre volle Sprengkraft entfalten.

Höhere Zinskosten würden zig Hypothekarschuldnern das Einkommen schmälern. Das würde wiederum auf den Konsum drücken. Eng könnte es dann werden, wenn zugleich die Zahl der Zahlungsausfälle abrupt steigt, also viele Hypotheken nicht mehr bedient werden können. Dann könnte auch «finanzielle Instabilität die Folge sein».

Darauf seien besonders jene Länder anfällig, in denen sich vor der Zinswende zumindest einer von zwei Trends gezeigt hat.

Erstens haben sich die Immobilien zu stark verteuert und sind heute überbewertet. Die Preise wurden also vor allem vom Glauben daran in die Höhe getrieben, dass es immer weiter in die Höhe geht. Nun könnten sie wieder «korrigieren», sprich auf ein Niveau zurückkehren, das besser im Einklang steht mit wichtigen wirtschaftlichen Kennzahlen wie dem Lohnwachstum oder dem Bevölkerungswachstum.

Zweitens sind eher solche Länder anfällig, in welchen sich die Haushalte mit dem Kauf von Wohneigentum stark verschuldet haben. Dies wäre wiederum die Folge davon, dass die Länder nicht rechtzeitig gehandelt hätten. Dass sie beispielsweise keine Obergrenzen dafür eingeführt haben, wie viel ein Haushalt von seinem Einkommen höchstens für den Schuldendienst aufwenden darf. In solchen Ländern könne nun die Geldpolitik eher «Nebenwirkungen haben für die die Finanzstabilität».

Schweizer Immobilienmarkt schneidet im internationalen Vergleich gut ab

Das Fazit des IWF fällt also so aus: Je länger die Zinsen oben gehalten würden, desto grösser sei die Wahrscheinlichkeit, dass die Haushalte auf einmal Geldprobleme bekommen – und dies selbst dann, wenn sie bisher vor den Zinserhöhungen gut geschützt waren.

Die Empfehlung des IWF richtet sich vor allem an die Zentralbanken, welche dieses Jahr die Zinswende nach unten beginnen werden. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird diese Woche wieder einen Zinsentscheid bekannt geben. Wie das «Wall Street Journal» berichtet, wird es wohl noch keine Senkung geben, jedoch sei eine solche im Juni schon so gut wie sicher. Einige Mitglieder des Entscheidungsgremiums würden bereits jetzt versuchen, das Terrain für eine weitere Senkung im Juli zu ebnen – aus Sorge, dass die Zinssenkungen sonst zu spät kommen.

Die Schweizerische Nationalbank ist dem IWF sozusagen zuvorgekommen. Sie hat ihren Leitzins im März bereits gesenkt, vor der EZB und vor der US-Notenbank Fed. Ähnlich wie der IWF argumentierte SNB-Chef Thomas Jordan damals mit einer Risiko-Abwägung: Die Inflation habe stark nachgelassen – darum seien die Risiken einer Zinssenkung nun geringer als die Risiken einer Zinserhöhung.

Somit hätte die SNB mit ihrer frühen Zinssenkung dazu beigetragen, dass der Schweizer Immobilienmarkt weiterhin glimpflich durch diese Zinswende kommt. Bisher ist es hierzulande ruhig geblieben, zumindest gemessen an den inflationsbereinigten Preisen für Wohneigentum. Die durchschnittlichen Preise waren im dritten Quartal 2023 ungefähr gleich hoch wie Ende 2021, also bevor die Zinswende einsetzte. Wie Zahlen der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich zeigen, hätte es auch anders kommen können. In Finnland, Schweden oder Deutschland sind die realen Wohneigentumspreise um über 15 Prozent gefallen.