Aktien verzeichnen Allzeitrekorde – was bedeutet das für Immobilien? 

Investoren sind überzeugt: Die Inflation ist besiegt und die Zentralbanken werden die Leitzinsen senken. Tatsächlich sind in vielen Ländern die langfristigen Zinsen gefallen. Umgekehrt verzeichnen Aktien Allzeitrekorde. Was das für Immobilien bedeutet.

Da können die Zentralbanken noch so oft zur Geduld mahnen: Investoren in aller Welt lassen von ihrer Überzeugung nicht ab, dass die Inflation besiegt sei und die Zentralbanken darum ihre Leitzinsen schon sehr bald senken würden. Diese Überzeugung hat in vielen Ländern die langfristigen Zinsen fallen lassen, auch die Hypothekarzinsen. Diese Zinswende treibt nun wiederum die Aktien zu Allzeitrekorden und die Immobilien zu einem Wendepunkt.

«Eigenheim-Preise erholen sich weltweit, Ökonomen sagen eine Wende voraus»,titelte die «Financial Times». Als die Zinsen stiegen, stagnierten die Eigenheimpreise im Durchschnitt aller 37 Länder. In über der Hälfte fielen sie gar. Seit die Zinsen wieder fallen, steuern die Eigenheimpreise auf einen Wendepunkt zu. Im dritten Quartal ging es bereits wieder nach oben mit dem durchschnittlichen Preis aller Länder, um 2,1 Prozent.

Ebenso vermeldet die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich erste Anzeichen für eine Trendwende. Nachdem die Eigenheimpreise seit Anfang 2022 zwar weiter gestiegen sind, aber jedes Quartal ein bisschen weniger, geht es im 3. Quartal 2023 wieder beschleunigt nach oben.

Es spricht einiges dafür, dass die Preise mit sinkenden Zinsen weiter steigen werden – oder weniger tief fallen. Wobei es zwischen den einzelnen Ländern grosse Unterschiede gibt.

In der Schweiz kam es bisher zu gar keinem Rückgang. Die höheren Zinsen führten bloss zu einem geringeren Anstieg als in früheren Jahren. 2023 dürften es 3 Prozent sein gegenüber dem Vorjahr, hält die Grossbank UBS in einem Leitfaden für Immobilienkauf fest. «Damit entwickelte sich der Markt deutlich besser als in den grössten Volkswirtschaften der Welt.»

Dieses Jahr dürften die Preise weitersteigen, aber noch langsamer als zuvor, erwartet die UBS. Die Preise seien mittlerweile so hoch, dass nur wenige Haushalte genug Einkommen haben, um noch höhere Preise zu zahlen und um die Bedingungen für einen Hypothekarkredit zu erfüllen. Erst wenn die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins tatsächlich markant herabgesetzt hat, dürfte es wieder mehr Schub geben.

Deutschland hingegen erlebte den grössten je gemessenen Rückgang. Die Preise von Eigenheimen fielen 2023 durchschnittlich um 10 Prozent, von Mehrfamilienhäusern um 20 Prozent, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft meldet. Es sei ein «historisch einmaliger» Preisverfall, dem allerdings auch eine historisch einmalige Preisrallye vorausging. Von der «Financial Times» befragte Ökonomen erwarten, dass die Preise zwar noch weiter fallen dieses Jahr – aber nicht mehr allzu viel.

Stützend auf die Eigenheimpreise wirkt in vielen Ländern ein weiterer Trend: Das Angebot ist zu knapp, es hält kaum oder gar nicht Schritt mit der Nachfrage. Rund um die Welt scheint das Problem das gleiche zu sein: zu vielen Restriktionen. In der Schweiz klagt die Wirtschaft «über die vielen Einsprachen und alle möglichen Beschränkungen». In Grossbritannien titelt die «Financial Times», die Wohnungskrise sei in Wahrheit eine Folge falscher Gesetze, eine «Raumplanungskrise».

Schwarzmaler treten auf den Plan

Die andere grosse Folge dieser vorweggenommenen Zinssenkung ist ein neuer Schub für die Aktienkurse – von solcher Stärke, dass es gleich in mehreren Ländern vorübergehend für neue Allzeitrekorde gereicht hat. In Deutschland stand der Leitindex Dax so hoch wie nie zuvor, in Japan der Nikkei-Index und in den USA der S & P 500. Doch wie immer, wenn die Zeiten besonders gut sind, treten Warner auf den Plan.

«Es ist unwahrscheinlich, dass die guten Zeiten von Dauer sind», schreibt das britische Magazin «The Economist». Seit Aktienmärkte existieren würden, habe es zwar immer schon Schwarzmaler gegeben, die einen baldigen Crash vorhersagen. Doch dieses Mal warne ein ganzer Chor von Akademikern und Marktforschern: So gut wie die letzten drei Jahrzehnte, würden die nächsten drei nicht mehr werden.

Man bezahle heute arg viel für das, was man mit einer Aktie kriege. Dies gilt vor allem in den USA, wo die Aktienkurse im Verhältnis zu den inflationsbereinigten Gewinnen so hoch sind wie kaum je in über 150 Jahren. Als 1999 die damalige Internet-Blase am grössten war, wurde das bisherige Allzeithoch von 44 Punkten erreicht. Der frühere Rekord stammt von 1929, als die Welt 1929 kurz vor dem Ausbruch der Weltwirtschaftkrise stand – 31,5 Punkte. Heute sind es 34 Punkte.

Und diese Gewinne dürften in den kommenden Jahren nicht mehr so schnell wachsen wie in den vorhergehenden. In den vergangenen Jahrzehnten konnten die Unternehmen nämlich dank zweier Megatrends massiv Geld sparen: Ihre Steuerlasten nahmen ab und zugleich auch ihre Zinskosten. Diese Trends erklären nahezu vollständig, warum die Gewinne von 1989 bis 2019 schneller wuchsen als in den drei Jahrzehnten zuvor.

Wiederholen lässt sich das nicht. Steuern und Zinsen können ohnehin nicht immer noch tiefer fallen und dürften in den kommenden Jahren tendenziell wieder leicht ansteigen. In einer Studie der US-Notenbank Fed wird darum vor dem «Ende einer Ära» gewarnt und vor «deutlich geringerem Gewinnwachstum und Aktienrenditen in der Zukunft».

Megatrends gehen an der Schweiz vorbei

Und die Schweiz? Der Swiss-Market-Index (SMI) liegt zwar höher als zu Jahresanfang, doch das Allzeithoch bleibt ein gutes Stück weit entfernt. Es liegt bei fast 13’000 Punkten; bisher kam der SMI nicht über 11’500 Punkte hinaus. Rekorde also in den USA, in Japan und sogar im kriselnden Deutschland – nicht aber in der Schweiz.

Dies liege unter anderem an «Sonderentwicklungen, an denen Schweizer Unternehmen nicht beteiligt sind», sagt Jörn Spillmann, Aktienstratege bei der Zürcher Kantonalbank. In der künstlichen Intelligenz hat die Schweiz etwa kein Nvidia wie die USA – also keinen Hersteller von Hochleistungs-Chips, ohne die es KI-Anwendungen wie ChatGPT gar nicht geben würde.

Die Börsen-Euphorie um Nvidia ist gewaltig, Banken feiern den Titel als «wichtigste Aktie der Welt». Kürzlich brach der Konzern den Börsenrekord für den höchsten Tagesanstieg in der Marktbewertung: um 277 Milliarden Dollar auf 1900 Milliarden Dollar – nachdem es erst neun Monate zuvor die 1000-Milliarden-Marke durchbrochen hatte.Noch wertvoller sind nur noch Apple und Microsoft, zurück bleiben Google oder Amazon.

Und dann gibt es die Fettweg-Spritze und damit einen zweiten Durchbruch, der anderswo einen Hype auslöst, aber nicht in der Schweiz. Dänemark hat den Pharmakonzern Novo Nordisk, dessen Aktie seit Jahresanfang fast 20 Prozent zugelegt hat und der zum wertvollsten Unternehmen Europas aufgestiegen ist.

Die Pharmagiganten Roche und Novartis haben Novo Nordisk noch nichts entgegenzusetzen. Ihre Aktienkurse sind seit Jahresanfang gefallen beziehungsweise nur wenig gestiegen. Beim Nahrungsmittelkonzern Nestlé wurde vorübergehend befürchtet, der Umsatz könnte leiden. Nestlé bestreitet dies, doch die Aktie steht tiefer als zu Jahresbeginn.

Schwächeln diese drei Giganten, können dies die kleineren Unternehmen kaum mehr auffangen, erklärt ZKB-Stratege Spillmann. Roche, Nestlé und Novartis machen gemeinsam über 45 Prozent aus vom Gesamtwert aller SMI-Unternehmen. Strotzen sie nicht vor Stärke, dann tut es auch die Schweizer Börse nicht.