Die Finanzmarktaufsicht (Finma) goutiert das Vorhaben von Raiffeisen nicht, jüngeren Familien erleichterten Zugang zu Hypotheken zu gewähren. Mit seinem Vorstoss wollte Raiffeisen-Chef Patrik Gisel die Berechnung der Tragbarkeit etwas lockern und die geltenden Vorgaben dem Tiefzinsumfeld anpassen (vgl. FN vom 25. Februar). Die Finma befürchtet, dass sich mit einer Änderung der heutigen strengeren Praxis das Risiko einer Blase auf dem Immobilienmarkt vergrössert.
Es erstaunt mich nicht, dass die Finma und ein Banken-CEO zu diesem Thema eine gegenteilige Sicht vertreten. Überrascht bin ich eher, wenn ich höre, dass in meinem Umfeld die Finma für ihre Haltung mehrheitlich Lob erntet und Patrik Gisel als erfolgshungriger Manager gesehen wird. Meine Zeilen mögen zum Überlegen anregen!
Der Ansatz der Finma ist meiner Ansicht nach falsch. Es stimmt zwar, dass zahlreiche Player (Immobiliengesellschaften, Pensionskassen, börsenkotierte Immobilienkonzerne) in Immobilien investieren, Letztere mehrheitlich mit ausländischem Kapital. Dass dabei mit zu grossen und überteuerten Wohnungen auch am Markt vorbei gebaut wird, ist unbestritten. Sollen junge Familien aber dafür die Zeche bezahlen, indem sie an keine Bankfinanzierungen herankommen?
Teure Wohnungen werden meist nicht von Familien mit knappen Einkommen belegt. Die Wohnungen bleiben oftmals leer. Ein Drittel der Mieter zahlen übrigens mehr Mietzins, als es ihre finanziellen Mittel erlauben würden (vgl. FN vom 17. Februar). Die Mehrheit der Investoren vermietet diesen Leuten jedoch eine Wohnung, ohne dass sich jemand daran stört.
Gutverdienende mit ausreichend Eigenkapital finden problemlos Finanzierungen nach Bankenstandards: Tragbarkeitsberechnung mit fünf Prozent Zins; Eigenkapital zwanzig Prozent; Zins, Amortisation und Unterhalt nicht mehr als ein Drittel des Einkommens. Amerikanische Verhältnisse mit hundert Prozent Bankfinanzierung – und womöglich das Auto noch mitfinanziert – wünscht sich in der Schweiz sicher niemand.
Da ich seit einigen Jahren pensioniert bin, darf ich das Thema frei angehen. Meine Aussagen sind keine Theorien – es sind praktische Erfahrungen aus dreissig Jahren Führungsarbeit und Beratungstätigkeit, nicht selten mit Kunden im finanziellen Grenzbereich. Meiner Ansicht nach gibt es durchaus einen breiten Spielraum, um die Wohneigentumsprojekte von jungen Familien zu finanzieren. Die 1990er-Jahre kannten Zinsen von sieben Prozent und mehr. «Meine Bank» (Anm. d. Red.: die Raiffeisenbank Freiburg Ost) verzeichnete auch in dieser Hochzinsphase und in den Folgejahren keinen einzigen Franken Zinsausfall und keine Zwangsverwertung in der Sparte Wohneigentum. Die Einhaltung von Kennzahlen garantiert eben noch keine absolute Sicherheit. Gefragt sind Engagement, Verlässlichkeit und Seriosität.
Für interessierte Bauherren mit knappen Einkommen gab es zwischen 1975 und 2001 die Wohnbauförderung des Bundes, kurz: WEG. Die Zusatzverbilligung bestand in einem nicht rückzahlbaren Beitrag über eine gewisse Anzahl Jahre. Für die Hypothek im 2. Rang leistete der Bund Bürgschaft. Auf die ebenfalls angebotene rückzahlbare Grundverbilligung wurde wenn immer möglich verzichtet. Warum sollen nach der Abschaffung der damaligen Wohnbauförderung durch den Bund nicht Banken diese Lücke schliessen? Gehen sie nicht in anderen Sparten massiv grössere Risiken ein?
Es gibt durchaus Familien, die bereit sind, fürs Wohnen mehr auszugeben als die Norm und sich dafür anderweitig einzuschränken. Mit dem Erwerb haben sie langfristig die Chance, von der Wertzunahme ihres Eigenheimes zu profitieren und künftig günstiger zu wohnen. Ob Mieter oder Eigentümer, jeder sollte seine Wünsche umsetzen können. Eine Finanzierung im Grenzbereich erfordert seitens der Bank eine umfangreiche Beratung, klare Vereinbarungen und gegenseitiges Vertrauen. Mit den heute historisch tiefen Zinsen müssten Lösungen möglich sein, welche in zehn bis fünfzehn Jahren eine vernünftige Tragbarkeit garantieren. Voraussetzung ist, dass dem betreffenden Interessenten Wohneigentum wichtig ist. Es darf keine Blitzidee dahinterstecken. Langfristige Festhypotheken bieten ja Sicherheit gegenüber Zinsüberraschungen, und die Amortisation der Hypothek lässt sich auf Jahre hinaus planen.
In den skandinavischen Ländern ist Wohneigentum weit verbreitet. In Norwegen wohnen rund 82 Prozent der Menschen in Eigenheimen, in Finnland und Schweden sind es über 70 Prozent, in Frankreich 64 Prozent, und selbst in Deutschland wohnen rund 55 Prozent der Bevölkerung in einem Eigenheim. Die reiche Schweiz, vergleichbar mit Norwegen, weist nur 41,2 Prozent Wohneigentum aus, Genossenschafts- und Stockwerkeigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser eingeschlossen. Potenzial nach oben ist also vorhanden.
Ist es daher abwegig, wenn Banken Modelle entwickeln, welche jungen Familien ausgewogene Finanzierungslösungen anbieten? Ob dann Raiffeisen oder andere Bankengruppen bereit sind, die umfangreiche Beratungsarbeit zu übernehmen, ist nicht relevant. Wer sich jedoch mit dem Leben von Friedrich Wilhelm Raiffeisen (1818–1888) auseinandergesetzt hat, wird verstehen, dass die Raiffeisengruppe prädestiniert ist, sich weiterhin auch für die Normalverdiener einzusetzen. Friedrich Wilhelm Raiffeisen würde dies heute nicht nur wünschen, er würde es mit allem Nachdruck fordern.
Ist es tatsächlich richtig, dass die «Kleinen» ausgebremst werden, weil andere die Überhitzung produzieren? Dann könnten wir ja im gleichen Sinn auch ein Fahrverbot für Klein- und Mittelklassewagen fordern, um auf den Strassen die Staus zu reduzieren.
Paul Schafer
Pensionierter Bankleiter
Paul Schafer (69) wohnt in Heitenried. Nach einer Banklehre mit KV-Abschluss arbeitete er 13 Jahre in der Privatwirtschaft, davon elf Jahre im Personalwesen und später im Finanzbereich einer renommierten Bauunternehmung in Freiburg. Ab 1980 war er Bankleiter von Raiffeisen St. Antoni. Die Eröffnung der Geschäftsstelle Freiburg 1998 mit Namensänderung auf Raiffeisenbank Freiburg Ost, die Fusion mit der RB Alterswil sowie die Eröffnung des Beratungspunktes Tafers erfolgten unter seiner Leitung.
