Die «grösste Immobilienkrise» seit 15 Jahren trifft jetzt die Banken

Bei den Banken scheint die Krise vom vergangenen Jahr doch nicht ausgestanden. Sie war womöglich bloss das Anfangskapitel einer Saga, die sich 2024 fortsetzt.

Wo die Zinsen am Jahresende 2024 stehen, ist weltweit die grosse Frage. Senken die Zentralbanken ihre Leitzinsen noch rechtzeitig? Oder zu spät, erst, wenn zig Kredite faul sind, die Banken kriseln und die Immobilien crashen? Und wie tief könnten die Zinsen dann fallen? Dazu gab es in den letzten Tagen und Wochen neue Anzeichen.

In der Schweiz erschienen neue Zahlen zur Inflation. Im Januar sind die Preise bloss um 1,3 Prozent gestiegen im Vorjahresvergleich. Damit wäre der gesetzliche Auftrag der SNB erfüllt, die Inflation langfristig unter 2 Prozent zu halten. Die Inflation scheint besiegt.

Damit sieht es noch besser aus für die Wette des Zinsmarktes, dass die Leitzinsen noch dieses Jahr fallen – und zwar stark fallen. Von heute 1,75 Prozent soll es bis Jahresende auf 1 Prozent hinuntergehen. Mit den neuen Inflationszahlen sei die Chance grösser, dass die erste Senkung im März kommt, sagt Raiffeisen-Experte Alexander Koch. Er hält jedoch ein anderes Szenario für wahrscheinlicher: eine erste Senkung im Sommer 2024, Leitzinsen von 1 Prozent im Sommer 2025.

Das wäre es dann gewesen. Bei den langfristigen Zinsen wird sich laut Raiffeisen nicht mehr allzu viel ändern. Der Sieg über die Inflation ist längst vorweggenommen. Zum Beispiel fielen die Zinsen auf 10-jährige Hypotheken, sobald sich die Leitzinssenkungen abzeichneten. Noch viel tiefer werden sie nicht mehr fallen – es sei denn, die Konjunktur bricht ein und die SNB muss sie mit Zinssenkungen stützen.

Spätestens im Juni ist es in den USA so weit

In den USA ist die Inflation zuletzt weniger schnell gefallen, aber alles in allem sinkt sie doch schnell – und zugleich ist die Arbeitslosigkeit rekordtief geblieben. Die US-Notenbank Fed denke darum nicht länger an Zins-Erhöhungen, sondern suche den richtigen Zeitpunkt für Senkungen, so Raiffeisen-Experte Koch. Im März sei es nach aktueller Einschätzung der Fed wohl noch zu früh, aber spätestens im Juni sei es wohl so weit.

Senkt die Fed ihre Leitzinsen, bewegt dies weltweit die Finanzmärkte. Es wäre eine globale Zinswende nach unten.

Doch für manche Experten handelt die Fed zu zögerlich. «Jetzt ist nicht die Zeit für die Zentralbank, mit Zinssenkungen zu warten», warnt Claudia Sahm in der «Financial Times». Die frühere Fed-Ökonomin argumentiert, die Inflation sei «grösstenteils» eine Folge der Pandemie, von «Covid-bedingten Störungen».

Die Wirtschaft habe diese Störungen bald vollständig überwunden. Der US-Zentralbank bleibe darum nur noch, aus dem Weg zu gehen und keinen vermeidbaren Schaden anzurichten. «Die Zinsen so lange hochzuhalten, bis der Arbeitsmarkt zusammenbricht, ist nicht akzeptabel.»

Zumal durch die hohen Zinsen auch am Finanzmarkt etwas in die Brüche gehen könne, warnt Sahm. Es sei schwer zu sagen, wo sich die Schwachstellen befinden, aber je länger die Zinsen hoch bleiben, desto mehr riskiere die Fed, die Wirtschaft ernsthaft zu schädigen.

Zweites Kapitel der Banken-Krise hat begonnen

Es sind schon Dinge zerbrochen, in den USA wie in Europa. Der Finanznachrichtendienst Bloomberg schrieb, es wirke zunehmend, als habe man 2023 zu früh erleichtert aufgeatmet. Damals schien es, als wären der Kollaps der Credit Suisse und einiger US-Banken nur kurze Episoden mit glimpflichem Ende. Heute würden sie mehr wie das Anfangskapitel einer Saga wirken. Kapitel 2 habe gerade begonnen.

Es hat angefangen mit den hohen Zinsen und dem Trend zum Homeoffice. Es geht weiter auf dem Markt für Büroimmobilien: Mieten und Preise sinken, Schulden werden nicht mehr bedient. Dann sind die Banken an der Reihe, deren Kredite nicht mehr bedient werden. Doch all dies läuft wie in Zeitlupe ab oder jedenfalls quälend langsam. Es dauert lange, bis Büroimmobilien neu bewertet werden; es dauert Jahre, bis Hypotheken auslaufen.

Und so halten Banken nun Kredite auf Gebäude, die nicht mehr gleich viel wert sind wie noch vor wenigen Jahren. Aber bis irgendwo notleidende Kredite bekannt werden, kann viel Zeit vergehen. Den ersten Fall gab es in den USA. Die Bank NYCB hatte letztes Jahr noch die in Schieflage geratene Signature Bank übernommen. Nun ist ihr Rating nur noch Ramsch, ihr Aktienkurs halbiert. Dann meldete in Japan die Aozora Bank den ersten Verlust seit 15 Jahren, eingehandelt mit US-Immobilien.

«Europa wird von den US-Gewerbeimmobilien angesteckt», titelte Bloomberg kürzlich. Die Deutsche Bank hatte ihre Rückstellungen für künftige Verluste erhöhen müssen. Der deutschen Aareal Bank wurde das Rating herabgestuft.

Am härtesten traf es die deutsche Pfandbriefbank, welche kurz vor Pandemieausbruch gross auf US-Büroimmobilien gewettet hatte. Eine US-Bank warnte vor ihren Schuldpapieren, ihr Aktienkurs fiel rekordtief. Die Bank erhöhte ihre Rückstellungen und beschrieb die Verwerfungen als die «grösste Immobilienkrise seit der Finanzkrise von 2008».

Deutsche Büroimmobilien mit rekordhohem Rückgang

«Es gibt mehr Banken, die unter die Lupe genommen werden, mehr Banken, die Verluste erleiden», sagte ein Portfoliomanager von der britischen Investmentfirma Man Group zu Bloomberg. «Und möglicherweise werden einige Banken auf beiden Seiten des Atlantiks zahlungsunfähig.»

In Deutschland und Skandinavien gebe es Banken, die viel Geld in Gewerbeimmobilien investiert hätten, sagt der Portfolio-Manager weiter. Wenn sie für jeden Dollar, den sie da verliehen haben, eine Abschreibung von 15 Cent hinnehmen müssten, dann «würde nicht nur ihr Rating auf Ramsch-Status herabgestuft, sondern sie sind insolvent».

In Deutschland macht den Banken auch der Heimmarkt zu schaffen, welcher genauso getroffen wurde vom Doppelschlag aus hohen Zinsen und dem Homeoffice-Trend. Die Preise für Büroimmobilien sanken letztes Jahr um 10 Prozent – das ist der grösste Rückgang seit 2003 und überhaupt in den Zahlen des deutschen Bankenverbands VDP. Und die ersten Vorzeichen von 2024 deuten auf weitere Rückgänge hin.

Die Behörden sind längst alarmiert. Die Deutsche Zentralbank wie auch die Europäische Zentralbank mahnten zur Vorsicht. Auch in Deutschland wird also viel davon abhängen, wann und wie schnell die Europäische Zentralbank ihr Leitzinsen wieder senkt.