Kaufen ist bald wieder günstiger als Mieten – aber es bleibt ein «Privileg»

Kommt es zur Rückkehr der ultratiefen Zinsen? Eine neue Studie sagt, wie es in der Schweiz weitergeht mit den Zinsen auf Hypotheken.

Zentralbanker wie Thomas Jordan als Chef der Schweizerischen Nationalbank wollen zwar noch keinen Sieg über die Inflation ausrufen – aber für Banken wie Raiffeisen ist klar, dass es nur noch eine Frage weniger Monate ist. Darum schauen sie voraus, wie sich dieser Sieg auswirken wird. Und was sie da sehen, ist die Rückkehr eines Phänomens: Kaufen ist billiger als Mieten, zugleich sind Eigenheime mehr als zuvor ein Privileg.

Jahrzehntelang war das Umgekehrte normal: Kaufen war teurer als Mieten. Eigenheimbesitzende mussten für die Erfüllung ihres Traums mehr ausgeben als Mieter und eine Eigenheimprämie zahlen. Doch dann brach ab dem Jahr 2008 die Zeit der tiefen und supertiefen Zinsen an, und die Eigenheimprämie verschwand. Kaufen kam günstiger als Mieten, viel günstiger.

Lange wirkte dies wie eine Anomalie, wie ein Ausnahmezustand, der bald wieder vorbei sein müsste. Denn wie konnte das Wohnen im Eigenheim billiger sein, obschon es im Allgemeinen gegenüber der Miete bevorzugt wird? Es war der Fünfer und das Weggli zusammen. Doch die vermeintliche Ausnahme blieb gut 15 Jahre lang die Regel – bis 2022 die Zinswende begann.

Zentralbanken in aller Welt erhöhten ihre Leitzinsen im Rekordtempo, um die hochschiessende Inflation in den Griff zu bekommen. Die Hypothekarzinsen verdoppelten sich teils und mit ihnen die Kosten für Wohneigentum, wenn man das Unglück hatte, mitten in dieser Zinswende die Hypothek erneuern zu müssen. Kaufen war wieder teurer als Mieten, die Normalität wiederhergestellt.

Eigenheimprämie verschwindet wieder

Für die Mietenden mag dies ein kleiner Trost gewesen sein: kein Eigenheim, aber wenigstens Geld gespart. Nun ist dieser Trost bald wieder dahin.

Wenn die SNB in der zweiten Jahreshälfte tatsächlich ihre Leitzinsen senkt, wie es Raiffeisen erwartet, verschwindet diese Eigenheimprämie. Kaufen wird wieder billiger als Mieten. Wie es in einer Studie von Raiffeisen heisst: «Mittelfristig dürften Eigenheime wieder einen Vorteil bei den Wohnkosten haben.»

Bis Jahresende werde die Inflation endgültig gebodigt sein, glaubt man bei Raiffeisen. Ab Jahresmitte könnte die SNB ihre Leitzinsen senken. Danach würden sich die Zinsen für Hypotheken auf einem mittleren Niveau stabilisieren. Spürbar höher zwar als im Jahrzehnt vor der Zinswende von 2022. Eine Rückkehr zu den damals ultratiefen Zinsen wird es also nicht geben. Doch zugleich bleiben die Zinsen auf «deutlich tieferem Niveau als heute».

Für die Wohnkosten bedeute dies, dass Kaufen rund 10 bis 20 Prozent billiger sein werde als Mieten. Das ist weniger als zu Zeiten ultratiefer Zinsen, aber noch immer viel. Zumal es früher eben gar umgekehrt war, Wohnen im Eigenheim gar teurer. Von 1970 bis 2000 betrug die Eigenheimprämie durchschnittlich 20 Prozent.

Vom neuen Kostenvorteil des Eigenheims haben viele allerdings nichts. Wie es in der Studie heisst: «Die Erschliessung dieses Kostenvorteils bleibt ein Privileg.»

Die Mieter-Malaise wird nur noch grösser

Dass Mieten bald wieder teurer sein wird als Kaufen – das liegt auch am Mietmarkt selbst und an einer Entwicklung, welche der Chefökonom von Raiffeisen, Fredy Hasenmaile, so beschreibt: «Der Schaden ist angerichtet und die Malaise wird mit jedem Quartal noch grösser. Die Schweiz schlittert ungebremst in eine Wohnungsknappheit.»

Denn die Baubewilligungen sind auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren abgesackt. Es sind also weniger Wohnungen in der Pipeline. Dieser Rückgang stellt sich ausgerechnet zu einem Zeitpunkt ein, da die Nachfrage nach Wohnraum besonders hoch ist.

Das zeigt sich am boomenden Arbeitsmarkt, welcher so viele Menschen in die Schweiz holt wie nie. Für 2023 wird die Statistik am Ende wohl eine Nettozuwanderung zeigen, die um die 100’000 Personen herum liegt. Das ist mehr als im Rekordjahr 2008. Und es ist mehr als im Durchschnitt der fünf Jahre vor 2023 – fast zwei Mal mehr.

Es treffen im Angebot wie in der Nachfrage also Rekorde auf Rekorde. Das Ergebnis ist eine Knappheit an Wohnraum, die zuletzt stark zugenommen hat. Im Sommer 2022 waren gut 70’000 Mietwohnungen auf dem Internet ausgeschrieben – Ende 2023 noch 35’000. In bloss anderthalb Jahren hat sich das Angebot also halbiert. Laut Raiffeisen wird es weiter abwärts gehen.

Aufwärts geht es dagegen mit den Mieten, zu denen neue Wohnungen angeboten werden. Das Tempo dabei sei «rekordverdächtig». Im Verlauf des letzten Jahres hätten sich diese Mieten um 4,7 Prozent erhöht. Noch etwas schneller gestiegen seien die Mieten in den letzten 20 Jahren nur 2008 – «dem Jahr des bisherigen Einwanderungsrekords».

Die Preise werden wieder stärker steigen

Kaufen kommt billiger als Mieten – die Rückkehr dieses vermeintlichen Ausnahmezustandes hat auch Folgen für die Immobilienpreise. Aktuell befinde sich der Markt laut Raiffeisen noch in einer Phase des Übergangs: Es wird zwar allgemein erwartet, dass die Leitzinsen bald wieder sinken, aber noch ist es nicht so weit.

In dieser Phase steigen die Preise zwar weiter an, aber weniger als zuvor und wohl auch etwas weniger, als es Statistiken ausweisen. Denn viele Verkaufswillige fanden zu ihren Wunschpreisen keine Käufer. Nachgeben wollten sie nicht, die Käufer jedoch genauso wenig. Und so kamen zuletzt viel weniger Verkäufe zustande als ein Jahr zuvor – ein Viertel weniger. Diese gescheiterten Deals werden von der Statistik nicht erfasst.

Diese Phase des Übergangs wird enden, wenn die Leitzinsen tatsächlich sinken und Kaufen wieder billiger sein wird als Mieten. Wohneigentum wird dann wieder teurer, schreibt Raiffeisen. Jedoch werde es nicht wieder wie zu Zeiten der ultratiefen Zinsen sein– die Preise steigen langsamer als damals. Denn der Käuferkreis sei «mittlerweile stark eingeschränkt».