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Privat oder über eine Gesellschaft?

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Liegenschaften privat oder über eine Gesellschaft halten: Auf diese Frage gibt es keine eindeutige Antwort. Es gilt, dass die selbstbewohnte Liegenschaft grundsätzlich im Privatvermögen gehalten werden sollte. Anders sieht es aus, wenn es sich bei Liegenschaften um ein Anlageobjekt, eine Gewerbeliegenschaft oder ein Handelsobjekt handelt. Hier lohnt es sich, verschiedene Aspekte in diese Entscheidung miteinzubeziehen.

Betriebswirtschaftliches: Das Betreiben, Kaufen, Verkaufen und Halten von Immobilien über eine Gesellschaft ermöglicht eine Professionalisierung der Bewirtschaftung. Der Gesellschafter kann seine Aufgabe oder Funktion selber definieren oder diese an profes­sionelle Drittpersonen abtreten. Dabei muss aufgrund der Kosten eine kritische Grösse überschritten werden.

Beim Verkauf von Immobilien erhöht eine Immobiliengesellschaft die Flexibilität des Aktionärs, da einzelne Liegenschaften (Asset Deal) oder die Aktien (Share Deal) der Gesellschaft verkauft werden können.

Erbrecht: Erbrechtliche Lösungen sind über eine Immobiliengesellschaft einfacher möglich, da nur der Aktienbesitz und nicht die Immobilie selber auf die Erben aufgeteilt wird. Der indirekte Liegenschaftsbesitz gewinnt bei zusätzlichen Erbgängen weiter an Bedeutung.

Haftungsrecht: Das indirekte Halten von Immobilien über eine Gesellschaft gibt dem Eigentümer auch die Möglichkeit, seine Haftung gegenüber Dritten einzuschränken. Eine Gesellschaft haftet grundsätzlich nur mit ihrem Kapital. Bei allfälligen Verlusten sind das private und das geschäftliche Vermögen getrennt. Bei Investoren in Renditeobjekte dürfte die Haftungsbeschränkung einer der wichtigsten Aspekte sein.

Anonymität: Ist dem Eigentümer seine Anonymität wichtig, ist das Halten der Immobilien über eine Gesellschaft eine Lösung.

Steuerrecht: Je nach ­Kanton werden die privaten und/oder geschäftlichen Liegenschaftsverkäufe über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet. Sind diese über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet, wird in irgendeiner Form die Besitzdauer berücksichtigt, sei es über den Tarif oder die Bemessungsgrund­lage. Im Kanton Freiburg beträgt die Grundstückgewinnsteuer zwischen 16 und 35,2 Prozent.

Gelten die Liegenschaften aber als Geschäftsvermögen unterliegen auch die Verkäufe der Einkommens- oder Gewinnsteuer, das heisst diese werden zum übrigen Einkommen respektive Gewinn hinzugerechnet. Für eine Privatperson ist der indirekte Immobilienbesitz interessant, wenn sie hohe Einkommen aus Liegenschaften getrennt in einer Gesellschaft besteuern lässt und damit die Progression brechen kann. Vermögenssteuerrechtlich bewirkt eine Immobiliengesellschaft für den Gesellschafter nur eine Vermögensumschichtung, das heisst das steuerbare Vermögen bleibt mehr oder weniger unverändert. Auch die Liegenschaftssteuer kann dadurch nicht optimiert werden.

Die kantonale Handänderungssteuer, sofern diese noch besteht, wird grundsätzlich bei jeder Handänderung erhoben. Im Kanton Freiburg beträgt diese 3 Prozent, was im interkantonalen Vergleich hoch ist.

Des Weiteren hängt die steuerliche Belastung vom Standort der Liegenschaft sowie vom Wohnkanton des Eigentümers ab.

Individuelle Analyse

Die optimale Haltestruktur von Liegenschaften sollte vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden. Es zeigt sich aber, dass die Anlagestrategien «Handel» und «Entwicklung» eher für eine Gesellschaft sprechen. Eine spätere Überführung von privat gehaltenen Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft ist gerade aus steuerlicher Optik problematisch weil mit Steuerfolgen verbunden. Es ist deshalb unumgänglich, eine individuelle Analyse vorzunehmen und die vorerwähnten Aspekte entsprechend der Präferenzen des Eigentümers einfliessen zu lassen.

Der Autor

Markus Jungo ist diplomierter Wirtschaftsprüfer, Partner und VR-Präsident bei CORE Partner, Düdingen-Freiburg-Bern.

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