Unbezahlbare Eigenheime: Wie schlimm ist es und wie schlimm wird es noch?

Europa leidet an einer rätselhaften Wohnungskrise – nun gibt es eine neue Wendung. 

Von einer «Housing Crisis» werden die USA und Europa schon länger geplagt. Es gibt zu wenige bezahlbare Mietwohnungen, zu wenige bezahlbare Eigenheime. So sagt ein Experte zum TV-Sender «France 24»: «Die Wohnkosten in der Europäischen Union steigen seit Jahrzehnten schneller als die Einkommen, und dieser Trend hat sich vielerorts beschleunigt.»

Nun sind Eigenheime anscheinend nochmals ein Stück weiter entrückt. Der Internationale Währungsfonds (IWF) fasst seine Analyse von über 30 Ländern so zusammen: «Die Erschwinglichkeit von Wohnraum hat sich weiter angespannt.»

Die Ursache sei der starke Anstieg der Leitzinsen ab Anfang 2022, als die westlichen Zentralbanken allesamt den Kampf gegen die Inflation aufnahmen. Diese Zinswende hat bislang vor allem zwei Trends angestossen – einer davon war vorhersehbar, der andere nicht.

Vorhersehbar war, dass die höheren Leitzinsen schnell und kräftig auf die Hypothekarzinsen durchschlagen würden. In den USA wie in der Eurozone haben sich die durchschnittlichen Zinskosten für einen Hauskauf mehr als verdoppelt. Damit können noch weniger Familien von einem Eigenheim träumen. Viele weichen darum auf Mietwohnungen aus, wodurch jedoch bloss dort der Mangel grösser wird.

Nicht vorhergesehen wurde der zweite Trend, die Folgen der Zinswende auf die Immobilienpreise. Zuvor galten rekordtiefe Zinsen nämlich als einer der wichtigsten Gründe für die global boomenden Immobilien. Demnach hätte ein Zinsanstieg diesem Phänomen ein Ende setzen können. Eigenheime hätten demnach wieder billiger werden sollen. Das wurden sie in vielen Ländern auch, aber laut IWF nicht genug, um sie wieder erschwinglicher zu machen.

Die Schweiz ist keine Ausnahme

So sind die Preise in den Nachbarländern Frankreich und Italien seit dem letzten Jahr um 4 beziehungsweise 7 Prozent gefallen. In Kanada und Deutschland ist es ein Rückgang von 15 Prozent. In Schweden und Neuseeland sind die Preise um gerundete 16 Prozent hinuntergegangen.

Das klingt nach viel. Doch laut IWF ist das meiste davon bloss die Korrektur einer vorübergehenden Übertreibung: Es fällt wieder weg, was in der Coronazeit hinzukam. Damals schoss die Nachfrage nach Wohnraum vorübergehend in die Höhe.

Die Immobilienpreise sind weit weniger stark gefallen – oder gar nicht, vergleicht man sie mit dem Niveau von vor Corona. In den meisten Ländern der Europäischen Union liegen die Preise dann noch immer mehr als 5 oder mehr als 10 Prozent höher, in den USA sind es fast 20 Prozent. Fallende Preise gibt es über diesen Betrachtungszeitraum nur Italien und Schweden mit 5 Prozent und in Deutschland mit 2 Prozent.

Alles in allem sind die durchschnittlichen Preise noch immer hoch, so der IWF. Sie sind höher als vor Pandemieausbruch, sie sind höher als im historischen Durchschnitt. Und sie sind mit Bestimmtheit nicht in genügendem Ausmass gesunken, als dass sich die Erschwinglichkeit von Eigenheimen entscheidend verbessert hätte.

Die Schweiz kommt in der Analyse des IWF nicht vor, doch sie passt perfekt ins Bild. Die Hypothekarzinsen gingen schnell in die Höhe. Im Vergleich zu den Rekordtiefs vor Corona verlangen die Banken heute für 10-jährige Hypotheken mehr als doppelt so viel Zins.

Bei den Preisen hat es keinerlei Entlastung für potenzielle Käufer gegeben, wie Zahlen des Beratungsbüros Wüest Partner zeigen. Ein einziges Mal wurden Eigentumswohnungen billiger – im 3. Quartal 2023 um 0,32 Prozent – sonst ging es rauf, rauf, rauf. Seit dem letzten Quartal vor Corona kommt eine Steigerung von über 20 Prozent zusammen.

Europas Wohnungskrise hat erst begonnen

Warum die hohen Zinsen nicht stärker auf die Preise durchschlagen, bleibt laut der IWF-Analyse etwas rätselhaft. So wäre es eigentlich zu erwarten gewesen, dass es vermehrt zu Kreditausfällen und Notverkäufen kommt.

Das hätte in Norwegen passieren können, in Schweden, Dänemark oder den Niederlanden. Die Haushalte mussten dort schon vor der Zinswende viel von ihrem Einkommen an die Banken abliefern. Mit den höheren Zinsen hätte es für viele eng werden können. Doch bislang blieb es bei Sorgen und Befürchtungen.

Eine mögliche Erklärung wäre, dass die Banken vorsichtig waren mit der Kreditvergabe, spekuliert der IWF. Viele von ihnen mussten Lehrgeld zahlen in der Eurokrise und zuvor in der Finanzkrise von 2008, welche vom US-Immobilienmarkt ausging.

Eine seltsame Trägheit des Marktes hat die Preise ebenfalls gestützt. Es ist weit und breit kein Bau-Boom zu sehen. Im Gegenteil, es werden weniger Bewilligungen erteilt als noch vor einem Jahr, teils mehr als ein Viertel weniger in Frankreich, Schweden, Deutschland oder Grossbritannien. Das berichtete die Newsagentur Bloomberg und unkte: «Europas grosse Wohnungskrise hat gerade erst begonnen.»

Die Schweiz ist da kein Sonderfall. Laut der Grossbank UBS wurden in den letzten zwölf Monaten so wenige Baubewilligungen erteilt wie nie in den vergangenen zwei Jahrzehnten – und schätzungsweise nur ungefähr halb so viel, wie es eigentlich bräuchte.

Warum auch immer die Preise nicht stärker nachgegeben haben – dieses Jahr könnten sie gar wieder deutlich steigen, schreibt der IWF. Die Zentralbanken werden ihre Leitzinsen wohl wieder senken. Hypotheken sollten als Folge wieder günstiger werden. Der aufgestaute Nachholbedarf an Wohnraum könnte sich entladen. Die Nachfrage stiege so sehr, es würde auch nicht mehr helfen, wenn mehr Eigenheime zum Verkauf angeboten würden – die Preise gingen noch höher.

Ende einer kulturellen Überzeugung

Es wäre die Fortsetzung eines Megatrends. In der Europäischen Union boomen Immobilien seit Jahren, und dies in nahezu allen Mitgliedstaaten. Laut Eurostat, Europas Amt für Statistik, ging es zwischen 2010 und 2022 nur in Italien und Zypern runter und sonst überall hoch, in total 24 Ländern. Die durchschnittliche Zunahme betrug 47 Prozent.

Dabei tun sich jedoch Unterschiede auf. Unter den Nachbarstaaten findet sich für Deutschland eine Teuerung um 94 Prozent und für Österreich um 122 Prozent. In Frankreich hingegen waren es bescheiden anmutende 33 Prozent und in Italien ein Minus von 9,4 Prozent. In der Schweiz selbst gab es laut Zahlen von Wüest Partner für Eigentumswohnungen eine Zunahme um 54 Prozent.

Ein Extrembeispiel liefert Grossbritannien, wo Eigenheime mittlerweile so unerschwinglich sind wie nie in fast 150 Jahren. So hoch wie jetzt standen die Preise im Verhältnis zu den Einkommen zuletzt im Jahr 1876, als es noch keine Autos gab und Wohneigentum einer wohlhabenden Minderheit vorbehalten war. Das hat die «Financial Times» errechnet und deutet diesen Negativrekord als «Zusammenbruch einer der stärksten kulturellen Überzeugungen: Wenn man hart arbeitet, verdient man auch genug, um sich ein Haus kaufen zu können.»