Die junge Generation hat kaum mehr Chancen auf Wohneigentum

In der Schweiz steigt der Anteil der Mieter wieder, weil Wohneigentum unerschwinglich geworden ist. Bei den Millennials und der Generation Z macht sich Resignation breit: Haben nur noch Erben eine Chance auf die eigenen vier Wände?

In der Schweiz der Nachkriegszeit galt ein ungeschriebenes Gesetz: Jeder neuen Generation geht es besser als der vorangehenden. In den 1950er-Jahren war es noch ungewöhnlich, ein Auto zu besitzen. Eine Generation später wurde es zum Normalfall. Die Kaufkraft stieg über die Jahrzehnte, reale Lohnerhöhungen waren die Regel. Das machte das Leben schöner: Nach dem Zweiten Weltkrieg verbrachte man die Ferien noch weitgehend zu Hause, eine Generation später wurde es für den wachsenden Mittelstand üblich, sich eine Woche in der Schweiz oder im europäischen Ausland zu erholen.

Für die Generation X, die Jahrgänge ab Mitte der 1960er- bis Anfang der 1980er-Jahre, wurden dann Flüge in Städte selbst ausserhalb Europas und Badeferien am Meer erschwinglich. Als die Schweiz Anfang der 1990er-Jahre in eine Rezession stürzte, sorgte der damalige Chef der Bankgesellschaft für Empörung, als er am TV sagte: Solange eine durchschnittliche Schweizer Familie in die Ferien fliegen könne, gehe es dem Mittelstand gewiss nicht schlecht. Es klang, als hielte es der Grossverdiener für einen Luxus, wenn sich gewöhnliche Familien Urlaub im Ausland leisteten.

«Meine Kinder sollen es einmal besser haben als ich»: Das schworen sich tüchtige Elterngenerationen bis ins 21. Jahrhundert hinein. Und meistens erfüllte sich das Versprechen. Auch für Millennials, die Generation Y, für die Mitte der 1980er- bis Mitte der 1990er-Jahre Geborenen. Sie hatten mehr Chancen denn je, ein HSG-Professor erfand den Begriff der «Multi-Options-Gesellschaft».

Die Entkoppelung der Immo-Preise von den Löhnen

Doch in einem Punkt bäumte sich nun ein Aufstiegshindernis auf. Tolle Ferien, die neusten technischen Gadgets und auch ein Auto konnten sich weiterhin die meisten leisten – nicht aber Wohneigentum. Die Selbstverständlichkeit ihrer Eltern geriet ins Rutschen, nämlich die Aussicht, mit Fleiss und Einsatz dereinst in den eigenen vier Wänden wohnen zu können.

Es setzte eine Phase ein, in der die Preise für Eigentum viel schneller kletterten als die Löhne. Konkret: Die Immobilienpreise haben sich in den letzten dreissig Jahren mehr als verdoppelt; der mittlere Lohn (Median) erhöhte sich im gleichen Zeitraum hingegen bloss um 40 Prozent (siehe Grafik).

Das hat mehrere Gründe. Einer der wichtigsten: Die Schweiz begann um die Jahrtausendwende zu boomen. Damals zählte sie noch 7,3 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner. Im Jahr 2000 stimmte die Bevölkerung einer schrittweisen Öffnung der Grenzen zu, 2007 folgte die volle Personenfreizügigkeit mit den alten EU-Ländern. Vor wenigen Monaten überschritt die Schweiz die Marke von 9 Millionen Einwohnern.

Dieses Wachstum brachte Wohlstand mit sich, aber auch Engpässe am Immobilienmarkt – zuerst in den Grossstädten, später in kleineren urbanen Zentren. In der Kleinstadt Baden, so berichtete kürzlich die Zeitung, steht aktuell eine Wohnung mit 139 Quadratmetern für 2,5 Millionen Franken zum Verkauf. Ein ähnliches Objekt hätte vor gut einem Jahrzehnt noch weniger als die Hälfte gekostet. Wer kann sich so etwas leisten?

Die Desillusionierung der «Gen Z»

Auf die Millenials folgt die Generation Z mit den Geburtsjahren Mitte der 1990er- bis Mitte der 2010er-Jahre. Ihr geht es materiell wohl nochmals besser, und angesichts des ausgetrockneten Arbeitsmarkts hat sie gute Job-Perspektiven. Aber Wohneigentum – das dürfte für die allermeisten der «Gen Z» unmöglich zu erreichen sein, selbst wenn sie Ausbildungen absolvieren und Berufe ergreifen, bei denen das früher eine logische Folge war.

Ein 27-jähriger Medizinstudent schrieb diese Woche in unserer Zeitung: «Assistenzärzte, die 60 Stunden die Woche und mehr arbeiten, werden sich von ihrem Lohn niemals ein Haus am Zürichsee oder eine Villa mit Garten leisten können (auch später nicht vom Chefarztlohn).»

Die Generation Z steht in der Kritik, weil sie angeblich «arbeitsfaul» sei. Der Medizinstudent fragt indes: «Wieso noch chrampfen, wenn es für ein eigenes Haus eh nie reichen wird?» Andere Vertreter der Generation Z, die natürlich keineswegs einheitlich ist, halten es gar nicht für erstrebenswert, bis zum Umfallen zu arbeiten, um – wie ihre Eltern – auf den Traum von eigenem Heim und Familie hinzuarbeiten.

Ein tief verankerter Wunsch – und die Resignation

Mehrheitlich ist genau dieser Wunsch aber doch tief verankert in der Schweiz. In einer repräsentativen Umfrage geben nur gerade 13 Prozent der Mieter an, bewusst Mieter bleiben zu wollen. Die anderen 87 Prozent sehen Eigentum als etwas Besseres an.

Besonders stark ist der Wunsch nach Wohneigentum in der Altersgruppe der 30- bis 39-Jährigen, wie eine Studie der Zürcher Hochschulen für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) im März 2022 zeigte: 45,8 Prozent wünschten sich gemäss dieser Erhebung ein Eigenheim als nächste Wohnform.

Bemerkenswert sind die Gründe, die laut dieser Untersuchung für Wohneigentum sprechen: 9 von 10 Befragten wünschen sich ein langfristiges Zuhause, über 70 Prozent versprechen sich finanzielle Stabilität. Auch nichtfinanzielle Aspekte oder die Gestaltungsfreiheit spielen eine wichtige Rolle. Hingegen wollten in der Umfrage nur 17,4 Prozent in Wohneigentum investieren, damit sie es teurer weiterverkaufen können.

Ist der Wunsch nach Wohneigentum bloss eine vage Idee, oder wird er tatkräftig angestrebt? Die Studie fördert dazu Überraschendes zutage. Unter den befragten Eigenheimsuchenden gab zunächst jede fünfte Person an, nichts Konkretes unternommen zu haben, um ein Wohnobjekt zu erwerben. Nur ein Drittel hatte ein Suchabo auf einer Immobilienplattform geschaltet. Zugleich aber sagten 80 Prozent der Befragten, sie würden ihre Suche intensivieren, wenn sie genug angespart hätten oder die Immobilienpreise wieder tiefer wären.

Offenbar resignieren die jüngeren Generationen bereits – und belassen es beim Träumen. Denn die Realität lässt sich an nackten Zahlen ablesen: In Hochpreis-Kantonen wie Zug, Nidwalden, Schwyz, Zürich oder Basel-Stadt kann sich nicht einmal jeder fünfte Haushalt eine Eigentumswohnung leisten. Ganz zu schweigen von einem Einfamilienhaus: Weniger als fünf Prozent haben hier eine Chance, das gilt für weitere Kantone wie etwa Luzern.

Es dauerte lange, bis die Politik die Dimension dieses Problems erkannte. «Für Familien ohne grosses Vermögen oder ohne die Möglichkeit, geerbtes Geld zu verwenden, ist Wohneigentum zunehmend illusorisch geworden.» Das Zitat stammt von niemand Geringerem als Guy Parmelin (SVP), dem für das Wohnungswesen zuständigen Bundesrat. Gesagt hat er es im vergangenen September im Ständerat, als eine Motion von Heidi Z’graggen zur Debatte stand.

Ein Traum mit Verfassungsgrundlage

Die Mitte-Ständerätin kritisierte, dass der Bund seiner verfassungsmässigen Aufgabe nicht mehr nachkomme. In Artikel 108 der Bundesverfassung heisst es: «Der Bund fördert den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus.» Z’graggen stellte fest: «Dieser Auftrag wird heute gar nicht mehr umgesetzt.» Dies, weil der Bund verschiedene Instrumente zur Förderung des Wohneigentums wie Bürgschaften und zinslose Darlehen sistiert hat.

Z’graggen lieferte in der Debatte eine Reihe von Erklärungen, warum der Traum vom Eigenheim für Normalsterbliche in unerreichbare Sphären entschwindet: «Die steigenden Immobilienpreise, die Anforderungen an das Eigenkapital, die Tragbarkeitsvoraussetzungen durch die Banken und die Verknappung auf der Angebotsseite durch Zuwanderung und immer knapper werdendes Bauland …» Der Weg führe nur noch über eine Erbschaft oder den Vorbezug des Erbes.

Z’graggens Analyse ist nicht aus der Luft gegriffen, das zeigen verschiedene Studien des Bundesamts für Wohnungswesen. Eine stellte fest: «Der durchschnittliche Immobilienkäufer 2020 ist deutlich älter und reicher als der Käufer 2012, und die Besitzerstruktur verschiebt sich überproportional zu kinderlosen Paaren und/oder Pensionären.» Die Verlierer werden schonungslos benannt: «Für kapitalschwache Familien ist der Einstieg unmöglich geworden.» Das für diese Bevölkerungsgruppe erstrebenswerte Einfamilienhaus sei ausserdem mittlerweile «absolute Mangelware: Es wird kaum mehr erstellt, vermehrt abgebrochen und wer es hat, gibt es nicht her, sondern vermietet es.» Als Trost lasse sich wenigstens sagen: «1990 war es schlimmer.» In den 1990er-Jahren durchlebte die Schweiz ihre letzte grosse Immobilienkrise.

Kipppunkt 2015: Familien fallen aus dem Rennen

In der Tat besassen damals noch weniger Menschen Wohneigentum als heute. Die Eigentumsquote lag 1990 bei 30,1 Prozent, heute beträgt sie 36 Prozent. Die Schweiz war immer ein Land der Mieterinnen und Mieter mit einem rekordtiefen Anteil an Eigenheimbesitzern – 2020 belegte sie im europäischen Vergleich laut Eurostat den letzten Platz.

Erklärt wird dies unter anderem damit, dass es – ausser im Wallis – bis 1965 in der Schweiz nicht möglich war, in einem Mehrfamilienhaus Wohneigentum zu erwerben. Vor allem in den Städten, mit den grossen Wohnimmobilien, ist Eigentum deshalb seit jeher rar. Erst ab 1990 stieg die Eigentumsquote – insbesondere bei Wohnungen – an, auch dank der Möglichkeit, Gelder aus der Pensionskasse dafür einzusetzen.

Den Höhepunkt erreichte diese Entwicklung 2015 mit einer Quote von 38,4 Prozent, dann kam der Kipppunkt. Seither sinkt der Anteil der Eigentümer wieder, nicht zuletzt infolge der Tiefzinsphase: Investitionen in Wohnimmobilien wurden auch für institutionelle Anleger attraktiv – wer eine Immobile für den Eigengebrauch kaufen wollte, sah sich plötzlich von Grossanlegern konkurrenziert.

Das Angebot blieb knapp, die Nachfrage stieg, und die Preisspirale drehte sich noch einmal schneller. Schon zwischen 2005 und 2015 legten die Immobilienpreise kräftig um 40 Prozent zu. 2020 lagen sie dann nochmals um mehr als 10 Prozent höher als 2015. Ein Ende der Entwicklung ist nicht in Sicht. Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern, wo eine Korrektur eingesetzt hat, gibt es hierzulande keine solchen Anzeichen – zumal die Bevölkerungszahl weiterhin wächst.

Die Folgen der Eigenheimbarriere

Dass sich der Traum der eigenen vier Wände nicht erfüllen lässt, mag für die Betroffenen belastend sein. Doch wie schlimm ist das für die Gesellschaft? Das ist nicht so eindeutig. Die volkswirtschaftliche Bedeutung einer hohen Eigentumsquote wird durchaus kontrovers diskutiert.

Etwa mit Blick auf den Arbeitsmarkt: Mieterinnen und Mieter sind als Arbeitnehmende flexibler. Sie können bei einem Jobwechsel relativ rasch die Wohnung kündigen und umziehen. Wer eine Wohnung oder ein Haus besitzt, ist hingegen weniger bereit, für einen neuen Job gleich die eigene Liegenschaft zu verkaufen. Ihre Mobilität ist eingeschränkt – aus Sicht des Arbeitsmarkts ist das ein Nachteil.

Freilich gibt es auch gesellschaftliche Vorteile einer hohen Eigentümerquote. Dazu zählt laut mehreren Untersuchungen die soziale Stabilität. Ständerätin Z’graggen spricht von «Verwurzelung» und dem Gefühl des «Zuhause-Seins»: Wer Wohneigentum habe, engagiere sich wohl tendenziell stärker in Dorf und Gemeinde. «Man geht davon aus, dass man mit seinen Nachbarn lange zusammenleben wird, das schafft auch eine grössere Verbindlichkeit.»

Zwei Volksinitiativen machen Dampf

Der Vorstoss für Eigentumsförderung drang im Ständerat trotzdem nicht durch. Guy Parmelin wehrte sich dagegen, eine Wohneigentumsförderung des Bundes hochzufahren. Immerhin erhielt der Bundesrat den Auftrag, in einem Bericht darzulegen, wie der Erwerb von Wohneigentum zum Selberbewohnen gefördert werden könnte – wie das die Verfassung fordert. Noch liegt der Bericht nicht vor.

In Zürich mag der Hauseigentümerverband nicht mehr abwarten. Er hat letzten September zwei kantonale Initiativen lanciert: Die Wohneigentums-Initiative will, dass der Staat nicht nur preisgünstige Mietwohnungen zur Verfügung stellt, sondern auch preisgünstiges Wohneigentum für den Eigengebrauch. Mit der Starthilfe-Initiative beabsichtigt der Verband zudem, den erstmaligen Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum zu erleichtern. Durch die Einführung einer staatlich abgesicherten Bürgschaft soll jungen, gut verdienenden Personen ohne viel Eigenkapital der Zugang zu einer Hypothek erleichtert werden.

Es sei wichtig, dass junge Menschen zwischen 30 und 40 nicht nur über Erbschaften oder einen Erbvorbezug Wohneigentum kaufen könnten, sondern auch mit ihrem Erwerbseinkommen, sagt Verbandsdirektor Albert Leiser. «Eigentum, Eigenverantwortung und die eigenen vier Wände – das ist offensichtlich ein Bedürfnis», erklärt er: Statt der nötigen 6000 Unterschriften kamen für beide Initiativen je 12’000 Unterschriften zusammen.

Es entbehrt nicht einer gewissen Ironie: In bürgerlichen Kreisen hält man eine hohe Eigentumsquote auch aus ideologischen Gründen für erstrebenswert. Wer eine Wohnung oder ein Haus besitzt, ist politisch eher für bürgerliche, liberale Anliegen zu haben, etwa für Steuersenkungen und -abzüge. Mieterinnen und Mieter stehen Staatseingriffen oder Regulierungen – also klassischen linken Anliegen – positiver gegenüber.

Um die nächste Generation nicht zu verlieren – auch als Wählerinnen und Wähler – setzen die bürgerlichen Parteien und Verbände nun auf: staatliche Anreize.